別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 かすみがうら 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かすみがうら 9-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　和野　雅   TEL.

鑑定評価額 31,400,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かすみがうら市宍倉字鹿野山６１４７番４３ ②地積 　(㎡) 2,364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 事務所兼工場 小工場や事業所が小 規模に集積する工場 地域 南西8.6m市道 水道、下水 神立 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．６ｍ市道 交通 施設 神立駅北東方 1.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域に隣接する小規模工場が集積する工業地域であり、需要は強くなく当面は同様に推移するものと予測さ れ、地価は下落基調である。 (3)最有効使用の判定 工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はかすみがうら市を中心に茨城県中部、南部、西部と広域的に及ぶ中小工場が立地する地域である。需要者 の中心は中小規模の企業等となる。当該地域の圏央道による影響は限定的で、新型コロナによる景気の不透明感から中 小企業の用地取得は慎重であり、地価は弱含んでいる。市場の中心価格帯は規模により大きく異なり、総額での把握は 困難であるが、単価は概ね坪当たり４～５万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場が多い工業地であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用は見送った。取引事例比較法は事例の収集 範囲を広げて行っているが、いずれも規範性のある事例を採用しており、取引の実態を適切に反映した価格である。よ って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [158.5] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地に対する引き合いは圏央道沿線で活発 となっているが、その他の地域においては依 然として取引は少ない。 住宅地が隣接しており、工業地域としては熟 成度が低く、需要は弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％