別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 かすみがうら -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かすみがうら -11 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 6,170 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かすみがうら市中志筑字藤野２２３０番２ ②地積 　(㎡) 564   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 戸建住宅の中に小工 場等も見られる住宅 地域 北5.5m市道 水道、下水 石岡 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,800 ｍ、西   780 ｍ、南 1,600 ｍ、北 1,600 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 石岡駅西方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いやその背後に農家住宅や事業所等が建ち並ぶ郊外の集落地域であり、当面は現状のまま推移し、新型コ ロナの影響は小さいものの、需要は限定的であるため、地価は今後も微減傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,170 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はかすみがうら市を中心に、隣接市の市街化調整区域等、郊外の地価水準の低い住宅地域一帯に及ぶ。需要 者の中心は地縁的関係を有する住宅用地取得者が大半であり、同一需給圏外からの需要は乏しく、新型コロナの影響も ほぼ収束しているものの、地価は依然として弱含み傾向である。需要の中心価格帯は、画地規模により区々ではあるが 、土地は５００㎡程度で概ね３００万円前後、新築戸建住宅は供給が少なく、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街地から離れた県道背後に農家住宅や一般住宅が混在する集落地域に位置し、近隣地域周辺ではアパー ト等の賃貸用不動産はほぼ見られず、賃貸需要は乏しく賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を見送った 。よって本件では、代表標準地との均衡にも留意し、価格判定の指標となりうる取引事例を広域的に収集して試算した 、市場性を反映して実証的な比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,630 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [103.0] [100.0] 100 6,180  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口減少率は県平均を上回る。コロナ禍 の市場への影響は収束し、市街地の需給関係 は安定している一方、郊外部や集落部では需 給は依然弱含み。 郊外の集落地域であり、地価は底値圏に近く 安価であるが、需要も地縁的関係者以外には 乏しく、限定的であるため、地価は微減傾向 が継続中である。 中間画地であり競争力は普通程度のまま個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％