別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 かすみがうら -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かすみがうら -7 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　和野　雅   TEL.

鑑定評価額 3,890,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かすみがうら市下稲吉字向原１６９９番１６ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等が混在する住 宅地域 東4.5m市道 水道、下水 神立 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南   220 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 神立駅北西方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。既に熟成した住宅地域であるが神立 駅から距離を有しており地価も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はかすみがうら市及び土浦市、石岡市、小美玉市等の住宅地域が中心となる。需要者の中心はかすみがうら 市及び周辺市の３０歳代の一次取得者が中心となる。神立駅周辺の生活利便性の比較的良好な住宅地との比較において は競争力に劣り、地価は弱含みで推移している。市場の中心価格帯は土地で４００万円前後、新築戸建で２，０００万 円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 熟成した住宅地域であり、自用目的での取引が中心となっていることから、比準価格は取引の実態を反映した精度の高 い価格である。周辺にアパートの利用も見られるが一部の利用に留まり、賃料水準も低位であることから収益を目的と した土地需要は見られず、対象標準地の画地条件等も考慮して収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [144.3] [102.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の低迷、人口減少により、住宅地需 要は弱含みが続いている。取引は稲吉地区が 中心であり、その他の集落等においては取引 は殆どない。 駅から距離を有する地域であり、競争力はや や劣る。住宅が建ち並んでおり地域要因に変 動はない。新型コロナの影響は今のところ限 定的。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％