別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 かすみがうら -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かすみがうら -6 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かすみがうら市稲吉東４丁目３８７３番４ ｢稲吉東４－２２－３｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北西4m市道 水道、下水 神立 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   270 ｍ、西   180 ｍ、南   250 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 神立駅北東方 1.0km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主としてアパート等も見られる駅徒歩圏の既成住宅地域で、神立駅の整備改修や西口再開発も進み、 新型コロナの影響も小さいが、街路は狭く市場性にやや劣り、地価は横ばいないしはやや弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神立駅を最寄駅とするかすみがうら市内及び土浦市内の普通住宅地域。需要者の中心は同市内の３０代 の一次取得者である。街路が狭く、新規の分譲地や建売住宅に対して競争力が弱く、需給関係も弱含みで推移してきた が、神立駅周辺の整備、再開発等もあり、新型コロナの影響もほぼ収束しており、需給関係は概ね安定している。土地 は１５０～２００㎡程度で４５０～７００万円、新築の建売物件は低価格なもので２千万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街地内の既成住宅地域に位置し、同一需給圏内の住宅地域から価格判定の指標となる取引事例を収集し 得た。一方、近隣地域周辺ではアパート等も見られ、賃貸需要も見込める地域であるが、比較的小規模な戸建住宅が標 準的で、対象標準地の画地規模ではアパ－ト等の建築の想定は困難である。よって本件では、収益価格の試算は見送り 、代表標準地との均衡にも留意して、比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [106.0] [101.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口減少率は県平均を上回る。コロナ禍 の市場への影響は収束し、市街地の需給関係 は安定している一方、郊外部や集落部では需 給は依然弱含み。 神立駅徒歩圏にあり、駅西口の再開発や都市 計画道路整備等の恩恵はあるが、街路が狭い 既成住宅地で競争力はやや弱く、地価は様子 見局面である。 規模・形状ともに標準的な中間画地であるが 、接道方位が北西側で競争力はやや弱く、個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％