別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 かすみがうら -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かすみがうら -1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.

鑑定評価額 2,970,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かすみがうら市宍倉字古屋敷５７００番１ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 工場地に隣接する空 地も見られる既成住 宅地域 西6.5m市道 水道、下水 神立 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 神立駅北東方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 霞ヶ浦地区の郊外に存する既成住宅地域で、利用状況は従来から安定しているため今後も現状維持で推移するも のと予測する。地価は環境と交通の便が良くないため弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線神立駅を最寄り駅とする住宅地域で、かすみがうら市を中心に隣接する土浦市にも及ぶ。需 要者の中心は旧霞ヶ浦町に縁のある一次取得者で、購入に当たっては価格と勤務先への接近性を重視する傾向がある。 交通利便性と居住環境が良くないため需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、土地は２２０㎡程度で総額３ ００万円前後、新築の戸建住宅は１，８００万円前後と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の取引が主で、近隣地域と類似地域において信頼性のある事例が収集できた。一部でアパート 等も見られるが、旧来の地主が所有地に建てたものが殆どである。従来から持家志向の強い地域で、収益物件の建築を 目的とした取引は見当たらない。賃貸市場が未成熟なため収益還元法は採用しなかった。従って、本件においては、比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [ 72.4] [102.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千代田地区の利便性の良い住宅地域は需要が 堅調で地価も安定している。郊外と霞ヶ浦地 区では人口減少で需要が低迷し地価も下落し ている。 霞ヶ浦地区の工場に隣接する住宅地域である 。交通接近性と環境が良くないため、需要が 乏しく地価も弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％