別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 稲敷 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲敷 5-2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 29,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷市中山字後畑４３７６番２ ②地積 　(㎡) 1,802   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 店舗 Ｓ2 郊外型店舗、飲食店 等が集積する路線商 業地域 北西14.6m国道、北東側道 水道、下水 滑河 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   120 ｍ、南   130 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧新利根地区のロードサイド 系店舗が立地する路線商業地 街 路 １４．６ｍ国道 交通 施設 滑河駅北東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 広域幹線道路であることから車両通行は多いが、必ずしも商業繁華性に繋がっていない。各地域にてロードサイ ド型店舗の進出があり、外部顧客の取り込みは困難であり、市場は弱含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲敷市及び周辺市町村を主とし、さらに広範囲の県南地区を含む商業地及び混在地である。需要者は地元 に関係のあるロードサイド系事業者が中心となるが、売買よりも事業用定借が取引の主流で、売買は少ない。また、業 種により必要とされる地積にバラつきがあり、市場における中心価格帯等を把握することは、非現実的と判断した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は路線商業地であるが、調整区域内にあって行政条件により賃貸用店舗を想定することは非現実的で収益還元 法の適用を断念した。比準価格は稲敷市及び隣接する龍ケ崎市に存する商業地及び混在地の事例により試算されたもの で市場性を反映した実証的価格といえる。需要者の属性等を勘案した結果、収益性よりも取引相場に基づく価値判断が 支配的であることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を中心として鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [103.5] [103.0] 100 16,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 路線商業地域については、同一需給圏が広く 、多くの地区で店舗誘致を行い競争が激しい こと、経済の先行き不安等から地価は下落傾 向が続く。 市街化調整区域内の国道沿いの路線商業地。 核店舗の競売もあったが跡地に地元スーパー 進出、他にも多少の店舗進出はあるが地価は 弱含みで推移。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％