別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 稲敷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲敷 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 1,980,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷市江戸崎字中宿乙１０６番６ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (60,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等の混在する既成住 宅地域 北東6m市道、北西側道 水道、下水 滑河 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 滑河駅北方 12.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 従来からの集落地域であり、地域要因の変動はほぼない。地域的に外部需要が極めて期待しにくく、人口減少等 により地元需要も減退傾向が続き、今後当分の間、地価は下落傾向にあると予想する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、稲敷市を中心に県南部地域の既成住宅地域と判断した。需要者の大半は、稲敷市及び周辺に地縁を有す る一次取得者であり、他地域からの転入者はほぼない。また調整区域内分譲地に位置する中古住宅の売買も多く、市街 化区域の優位性は乏しい。人口減少もあり、取引数は少ない。価格水準は売買が少なく把握しにくいが、土地が６０坪 程度で２００万～２５０万円前後、中古戸建物件は５００万～６５０万円程度であり、弱い動きが続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自用地取得の取引が主であり、賃貸需要はほぼ期待できない。画地規模からも、経済的合理性に見合った 収益用建物の建築は困難であると判断し、収益還元法は非適用とした。比準価格であるが、稲敷市及び周辺市町村に存 する住宅地の取引事例に基づき試算されたもので、客観的かつ実証的な価格であり市場動向を示している。以上により 比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,700 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [ 92.1] [104.0] 100 11,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年１０月１日現在、人口は５年間で９ ．１％減少しており、高齢化率は３８．８％ であった。県の高齢化率３０．６％と比べ進 行している。 地域要因に変化はないが、相対的な地位の低 下は否めない。地域外の需要者に対する訴求 力は回復せず、市場は弱い状況が続いている 。 北東側で接面する角地であるため、北側で街 路に接する中間画地と比較して競争力でやや 優る。また個別的要因に特段変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％