別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 坂東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂東 -12 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.

鑑定評価額 4,270,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂東市長須字新久裏３６９１番１ ②地積 　(㎡) 423   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 北西6.7m市道 水道、下水 川間 9.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   180 ｍ、南   260 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後の集落地域 街 路 ６．７ｍ市道 交通 施設 川間駅北方 9.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岩井地区長須の集落地域。区域指定はあるが、住宅需要の選好性は市街地が中心のため、地価は弱含み傾向にあ る。当面は現状に近い状態で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、市内の農家住宅地域等を中心に隣接市町の市街化調整区域内住宅地域をも含むと判定。想定さ れる需要者は地元居住者及び近隣地域等に地縁性ある一次取得者で、地元主体の限定的な市場といえる。尚、市場で中 心となる価格帯は、新築戸建住宅に係る規範性ある事例資料がなかったため、総額把握は困難であったが、土地は４０ ０㎡程度で４００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、旧岩井市長須地区に位置する農家住宅地域である。周辺にはアパート等の収益物件は殆ど見受けられず 、賃貸需要は主に市街地の住宅地域内が中心のため収益還元法の適用は断念した。尚、事例資料を検証すると自用目的 の取引が中心である。従って本件においては、市街化調整区域内住宅地の取引価格より比準して求めた比準価格を標準 とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂東 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.8] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県平均より大きく、高齢率は県 平均よりやや大きい。土地取引はやや減少傾 向であるが、市街地中心部の分譲住宅地需要 は概ね良好。 県道背後の集落地域。周辺に公共施設等もあ り、地域内の生活利便性は概ね良好であるが 、新規住宅需要は少なく、地価は弱含み傾向 。 形状・画地規模において標準的であり、競争 力等は類似地域内の不動産と比較し同一であ る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％