別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 坂東 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂東 -10 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂東市猫実字前原１６１１番２ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅の見られる住宅 地域 北2.7m市道 水道 守谷 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.5 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．７ｍ市道 交通 施設 守谷駅　北西方 14.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後に農地が介在するなか農家住宅、一般住宅が散見される住宅地域であり、地域要因の特段の変動は 見られず、当面は現在の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂東市の市街化調整区域内の住宅地域及び隣接市町の同種地域と判定した。需要者は近隣に生活圏を有す る地元居住者で圏域外からの転入者は見られない。地元需要も市街地の値頃感、若年層の流出、少子高齢化から総じて 弱い。近隣での取引は少なく、取引には規模・価格等に個別性が見られることから需要の中心価格帯の把握は困難であ るが周辺の地価水準から土地は概ね１万円／㎡前後と思料する。新築戸建住宅は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は坂東市郊外の市街化調整区域内の農家住宅地域で、市街地から離れていることから共同住宅等は見られず賃貸市 場が未成熟であると判断して収益還元法は非適用とした。土地の取引は近隣に地縁等を有する個人の住宅取得目的が支 配的である。比準価格は代替競争関係のある坂東市内の同種事例を採用して試算した。よって、市場性を反映した実証 的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂東 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 9,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岩井地区の市街地の需要は底堅く推移、猿島 地区は地元需要が中心で限定的、市街化調整 区域の宅地需要は総じて弱い。 岩井地区の集落地域で、地域要因の特段の変 動はない。地元需要が中心で同一需給圏外か らの需要は見られない。 集落地域内の戸建住宅地として位置・形状・ 規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特 段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％