鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

坂東 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	坂東６４１５公Ｒ５ -62	坂東市		更地	（　）	不整形	南2m未舗装市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	坂東６４１５公Ｒ５ -53	坂東市		建付地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	坂東６４１５調Ｒ４ -27	坂東市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西2m未舗装市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	坂東６４１５調Ｒ４ -10	坂東市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e	坂東６４１５公Ｒ５ -19	坂東市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東9m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,901	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	16,776	100 [ 95.8]	17,511	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	17,500
b	(　 ) 19,724	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	24,123	100 [ 145.4]	16,591		16,600
c	(　 ) 24,627	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	24,237	100 [ 135.0]	17,953		18,000
d	(　 ) 21,578	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	20,986	100 [ 118.6]	17,695		17,700
e	(　 ) 12,230	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	12,169	100 [ 70.3]	17,310		17,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,400 円／㎡]

坂東 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,118,148	559,694	2,558,454	2,386,510	171,944	（　0.9707） 166,906	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,338,120 円　　　　（　 8,690 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

坂東 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.79	ＬＳ2	223.58
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	384 ㎡	13.6 m x 28.2 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ・２ＤＫ（３７．２６㎡）全６戸、敷地内に計６台の駐車場確保（使用料は賃料に含む）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	111.79	100.0	111.79	1,200	134,148	1.0	134,148
							1.0	134,148
2～ 2	住宅	111.79	100.0	111.79	1,230	137,502	1.0	137,502
							1.0	137,502
～

～

～

計		223.58	100.0	223.58		271,650		271,650
								271,650

⑨年額支払賃料	271,650 円　×　12ヶ月　＝　 3,259,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 223.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,259,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 270,563 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,989,237 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	271,650 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,491 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 271,650 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 126,420 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,118,148 円　　　　（　 8,120 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	坂東（住）　　　　-6	1,209 ( 1,209)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,209	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,252 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	坂東（住）　　　　-22	1,162 ( 1,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,186
c	坂東（住）　　　　-24	1,277 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,277

坂東 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,300 円	33,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	97,794 円	3,259,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 281,300 円	33,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,100 円	33,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,100 円	33,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 559,694 円　（　　　　　　 1,458 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 223.58 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,386,510 円（　　　　　 6,215 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,118,148 円
②総費用	559,694 円
③純収益　①－②	2,558,454 円
④建物等に帰属する純収益	2,386,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	171,944 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	166,906 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,338,120 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,690 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
坂東 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

坂東 -7

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　植木　康雄

TEL.

鑑定評価額

6,680,000 円

１㎡当たりの価格

17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	坂東市沓掛字西郷１６７７番２				②地積　(㎡)	384 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、農家住宅等の混在する既成住宅地域	北8.5m市道	水道、下水	守谷 24.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.6 ｍ、奥行　約　　 28.2 ｍ、規模　　 384 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

Ｒ元．７．１に坂東市立地適
正化計画が策定された。

街

路

基準方位北、　　８
．５ｍ市道

交通

施設

守谷駅北西方

24.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、県道背後の農地が見られる既存住宅地域であるが、今後とも低層住宅地として熟成していくものと
予測する。地価水準は弱含み傾向にあると予測する。新型コロナの影響は不透明である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 17,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,920 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は坂東市の市街化区域のほぼ全域。需要者の中心は坂東市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者
及びつくば市等へ通勤している周辺市町の二次取得者である。当該地域は地元需要が主で需給は限定的であり、当該地
域の土地取引件数は年間で数件程度である。土地は３６０㎡程度で６００～７００万円程度、新築の戸建住宅で２，０
００～２，５００万円程度が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

県道背後の農地も見られる低層住宅地域。県道沿いに店舗併用住宅等の収益物件が散見されるが、土地価格に見合う賃
料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。収益性よりも快適性・利便性を重視する住宅地域のため、取
引時点が古い取引事例等を採用しているが、坂東市の低層住宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比
準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茨城境 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[148.7]

[100.0]
100

17,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

Ｈ２９．２に圏央道坂東ＩＣが開通した。全
体的に顧客数は減少傾向にあるが、土地取引
は回復の兆しが見られる。人口減少。高齢化
率上昇。

県道背後の農地が見られる既成住宅地域で、
周囲は未利用地が目立つがほぼ底値圏にあり
、地価水準は未だ弱含み傾向にあると予測す
る。

北側道路接面の中間画地で日照等がやや劣る
が、規模及び街路幅員等において、特に市場
性に与える影響は少ない。個別的要因に変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

坂東 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	坂東６４１５公Ｒ５ -27	坂東市		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m県道、東4m、西4m、北3m、四方路		１低専 (40,80)
b	坂東６４１５公Ｒ５ -62	坂東市		更地	（　）	不整形	南2m未舗装市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	坂東６４１５調Ｒ４ -19	坂東市		更地	（　）	ほぼ整形	東5.5m市道、北5m、角地		１中専 (70,200)
d	坂東６４１５調Ｒ４ -93	坂東市		更地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,487	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	14,256	100 [ 81.8]	17,428	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	17,400
b	(　 ) 15,901	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	16,776	100 [ 96.7]	17,349		17,300
c	(　 ) 17,505	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 73.5]	23,578	100 [ 134.8]	17,491		17,500
d	(　 ) 18,277	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	18,006	100 [ 103.4]	17,414		17,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,400 円／㎡]

坂東 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,123,266	560,355	2,562,911	2,386,510	176,401	（　0.9707） 171,232	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,424,640 円　　　　（　 8,920 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

坂東 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.79	ＬＳ2	223.58
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	384 ㎡	13.6 m x 28.2 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は共同住宅でファミリータイプ（平均面積約３７．２６㎡・６戸）、駐車面積６台分を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	111.79	100.0	111.79	1,217	136,048	1.0	136,048
							1.0	136,048
2～ 2	住宅	111.79	100.0	111.79	1,217	136,048	1.0	136,048
							1.0	136,048
～

～

～

計		223.58	100.0	223.58		272,096		272,096
								272,096

⑨年額支払賃料	272,096 円　×　12ヶ月　＝　 3,265,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 223.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,265,152 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 271,008 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,994,144 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	272,096 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,495 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 272,096 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 126,627 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,123,266 円　　　　（　 8,134 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	坂東（住）　　　　-8	1,209 ( 1,209)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,163	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,269 円/㎡　月額支払賃料（　 1,217 円/㎡）　基準階 1 F B
b	坂東（住）　　　　-10	1,319 ( 1,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,281
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

坂東 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,300 円	33,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	97,955 円	3,265,152　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 281,300 円	33,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,100 円	33,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,100 円	33,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 560,355 円　（　　　　　　 1,459 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 223.58 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,386,510 円（　　　　　 6,215 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,123,266 円
②総費用	560,355 円
③純収益　①－②	2,562,911 円
④建物等に帰属する純収益	2,386,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	176,401 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	171,232 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 446 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,424,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,920 円／㎡）