別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 坂東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂東 -1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.

鑑定評価額 4,490,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂東市岩井字篠山４８９９番６ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート が混在する住宅地域 西7.8m市道 水道、下水 守谷 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 立地適正化計画（居住誘導区 域内・都市機能誘導区域内） 街 路 基準方位　北　　７ ．８ｍ市道 交通 施設 守谷駅　北西方 18.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパートが混在する中心市街地に近い既成住宅地域であり、当面現状維持で推移していくものと予測 する。外部需要が弱含みであるため、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、坂東市及びその周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は、圏内居住の３０～４０歳代の一次取得者層 が中心で、圏域外からの転入は少ない。坂東市中心市街地に近い既成住宅地域であるが、需要は、より利便性の良好な 市内新興住宅地やつくば市・守谷市方面へ流出しており、外部需要も少なく地価は弱含みである。需要の中心価格帯は 土地は１６５㎡程度で４５０万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 坂東市中心市街地に近い既成住宅地域に存し、自用目的の取引が中心である。比準価格は、坂東市の代替・競争関係に ある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。標準地は画地規模が小さく上記 法令上の規制下では経済合理的な賃貸規模の建物を想定することは困難であるため、収益価格の適用は断念した。本件 では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [101.8] [102.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 坂東市の住宅地の需要は、底値感から一部に 需給は改善の兆しも見られるが、需要は総じ て弱く、地価は弱含みで推移。新型コロナの 影響は限定的。 中心市街地に近い既成住宅地域であるが、外 部需要が弱含みであるため、地価はやや下落 傾向で推移。 形状、規模等は標準的である。西側接面の中 間画地。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％