別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 筑西 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑西 -15 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.

鑑定評価額 4,570,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑西市大関字北浦９６９番１ ②地積 　(㎡) 452   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 住宅、店舗、事業所 等が混在する農家住 宅地域 西8.7m市道、背面道 水道、下水 折本 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   400 ｍ、北   480 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 Ｈ３０・１０に茨城県西部メ ディカルセンターが開業した 。 街 路 ８．７ｍ市道 交通 施設 折本駅北東方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、今後とも戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成し、区域指定が当該地域の地価水準に与える影 響は低く、地価水準はやや下落傾向にあると予測する。新型コロナの影響は不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は筑西市内の市街化調整区域のほぼ全域。需要者の中心は筑西市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次 取得者である。当該地域は農地も見られる店舗等が介在する農家集落地域で需給は限定的であり、当該地域における区 域指定の地価への影響は未だ低調で、未利用地も目立ち住宅地としての人気は比較的劣る。５００㎡程度の土地で５０ ０～７００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は店舗併用住宅等の収益物件が見受けられる程度で未利用地が多く目立ち、自己使用目的での取引が支配的で 賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算を断念した。代表標準地との検討を踏まえ、取引時点が比較的古い 取引事例等もあるが筑西市の市街化調整区域の宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を採用 して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,950 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下館地区は地元志向の市場で、地価水準は弱 含みからほぼ横ばい傾向。人口減少。高齢化 率高い。 古くからの農家集落地域で、当該地域への区 域指定による地価への影響は低く、未利用地 も見られ、地価水準は未だやや下落傾向にあ る。 幹線市道沿いの中間画地で、周囲の市道に比 べ道路の系統連続性は比較的優る。規模はほ ぼ標準。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％