鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

筑西 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８０８２２７ -33370	筑西市		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１２２０３０８２２７ -27559	筑西市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西5m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	１２２０６０８２２７ -35488	筑西市		更地	（　）	不整形	南西3.6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	Ｒ５公ＹＫＴ（Ｄ） -1	筑西市		更地	（　）	ほぼ正方形	北3.8m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e	１２２０８０８２２７ -33309	筑西市		更地	（　）	ほぼ整形	東3.3m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,152	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	17,441	100 [ 107.0]	16,300	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	16,600
b	(　 12,840) 16,931	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	16,416	100 [ 101.8]	16,126		16,400
c	(　 ) 12,733	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 78.0]	16,194	100 [ 100.7]	16,081		16,400
d	(　 ) 15,101	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	15,208	100 [ 96.8]	15,711		16,000
e	(　 ) 11,790	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	14,245	100 [ 91.9]	15,501		15,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -22.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,200 円／㎡]

筑西 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,010,380	727,508	3,282,872	3,095,680	187,192	（　0.9720） 181,951	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,639,020 円　　　　（　 7,580 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑西 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	148.50	ＬＳ2	297.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	40 ％	80 ％	80 ％	480 ㎡	21.0 m x 22.9 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建アパートでファミリータイプ（平均約４９．５㎡）を想定し、敷地内に駐車場（使用料は賃料に含む）を確保した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	148.50	100.0	148.50	1,129	167,657	1.0	167,657
							1.0	167,657
2～ 2	住宅	148.50	100.0	148.50	1,142	169,587	1.0	169,587
							1.0	169,587
～

～

～

計		297.00	100.0	297.00		337,244		337,244
								337,244

⑨年額支払賃料	337,244 円　×　12ヶ月　＝　 4,046,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,046,928 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 202,346 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,844,582 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	337,244 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,204 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 337,244 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 162,594 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,010,380 円　　　　（　 8,355 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下館賃住　　　　-6	1,141 ( 1,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,201	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,178 円/㎡　月額支払賃料（　 1,129 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下館賃住　　　　-9	1,132 ( 1,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,155
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

筑西 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,400 円	44,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	121,408 円	4,046,928　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 365,100 円	44,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 727,508 円　（　　　　　　 1,516 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,800,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 297.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,095,680 円（　　　　　 6,449 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,010,380 円
②総費用	727,508 円
③純収益　①－②	3,282,872 円
④建物等に帰属する純収益	3,095,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	187,192 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	181,951 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 379 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,639,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,580 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
筑西 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

筑西 -9

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　植木　康雄

TEL.

鑑定評価額

7,780,000 円

１㎡当たりの価格

16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	筑西市黒子字無１８３番				②地積　(㎡)	480 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅と農家住宅の多い県道背後の住宅地域	西10m市道	水道、下水	黒子 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

Ｈ３０・１０に茨城県西部メ
ディカルセンターが開業した
。

街

路

基準方位北、　　１
０ｍ市道

交通

施設

黒子駅北東方

400m

法令

規制

１低専
(40,80)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、一般住宅及び農家住宅が混在する県道背後の住宅地域で、今後とも低層住宅地として熟成すると思
料される。地価水準は弱含み傾向にあると予測する。新型コロナの影響は不透明である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,660 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は筑西市の市街化区域内のほぼ全域である。需要者の中心は筑西市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一
次取得者である。県道背後の住宅地域で需給は概ね安定。地元志向が強い関城地区は土地取引が依然低調で、地価水準
が低位に推移している。土地は５００㎡程度で７５０～８５０万円程度、新築の戸建住宅で２，０００～２，５００万
円程度が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は県道背後の一般住宅及び農家住宅が混在する地域であるが、店舗併用住宅が点在する程度で、土地価格に見
合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。取引時点が比較的古い取引事例等も採用しているが筑
西市の市街化区域の宅地としての品等がほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　桜川 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,000 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[102.0]

100
[104.5]

[102.0]
100

16,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

関城地区は地元志向の市場で、地価水準は高
齢化等により引き続き下落傾向にある。人口
減少。高齢化率高い。

県道背後の戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域で
、地元志向が強く土地取引が低調であり、地
価水準は弱含み傾向にある。

西側市道接面の中間画地で、道路の系統連続
性は普通である。規模・形状等はほぼ標準で
ある。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

筑西 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２０８２２７ -33879	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２２０６０８２２７ -35638	筑西市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、北東2.7m、角地		１低専 (40,80)
c	１２２０３０８２２７ -27559	筑西市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西5m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	１２２０７０８２２７ -30814	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.7m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 14,143) 16,150	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	15,628	100 [ 101.0]	15,473	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	15,800
b	(　 ) 17,757	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	17,084	100 [ 107.7]	15,863		16,200
c	(　 12,840) 16,931	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	16,416	100 [ 101.8]	16,126		16,400
d	(　 ) 25,129	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	24,464	100 [ 150.8]	16,223		16,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +62.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,200 円／㎡]

筑西 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,054,450	735,142	3,319,308	3,130,230	189,078	（　0.9720） 183,784	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,675,680 円　　　　（　 7,660 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑西 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	40 ％	80 ％	80 ％	480 ㎡	21.0 m x 22.9 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は共同住宅でファミリータイプ（平均面積５０㎡・６戸）、駐車面積６台分を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	100.0	150.00	1,127	169,050	1.0	169,050
							1.0	169,050
2～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,146	171,900	1.0	171,900
							1.0	171,900
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		340,950		340,950
								340,950

⑨年額支払賃料	340,950 円　×　12ヶ月　＝　 4,091,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,091,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 204,570 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,886,830 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	340,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,239 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 340,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 164,381 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,054,450 円　　　　（　 8,447 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	筑西（関・賃）５　　　　-1	1,167 ( 1,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,155	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,176 円/㎡　月額支払賃料（　 1,127 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下館賃住　　　　-10	1,231 ( 1,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,195
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

筑西 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,900 円	45,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	122,742 円	4,091,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 369,100 円	45,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 735,142 円　（　　　　　　 1,532 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,300,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,130,230 円（　　　　　 6,521 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,054,450 円
②総費用	735,142 円
③純収益　①－②	3,319,308 円
④建物等に帰属する純収益	3,130,230 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	189,078 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	183,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 383 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,675,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,660 円／㎡）