別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 筑西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑西 -3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.

鑑定評価額 4,240,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑西市女方字東新田２６８番６２ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西3.6m市道 水道、下水 川島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅が建ち並ぶ「常緑団 地」であるが、やや既成化が 見られる。 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 川島駅南方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 古い住宅団地として熟成しているので、今後も現状維持と予測される。二極化の傾向の中で、不動産需要は当市 中心部に集まる傾向にあり、在来性が強い近隣地価は当面、下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は筑西市及び周辺市町内の住宅地域と判断されるが、特にＪＲ水戸線「川島」駅、「玉戸」駅勢力圏の住宅 地との代替競争関係が強いと思料される。需要者は同一需給圏内に所在するエンドユーザーと考えられる。市内におい ては下館駅周辺や住環境が良好な区域指定内への選好性が高く、既存住宅団地等に対する需要は依然として弱い傾向に ある。土地は６０坪程度で４００～４３０万円程度、新築戸建が２，０００万円迄の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自己利用目的の取引が主流であり、採用した取引事例は取引市場の特性に合致したものを採用して比準価 格を試算した。また、近隣地域内においてはアパート等の収益物件も散見されるものの賃貸市場が未成熟であり、賃貸 を想定することは現実的でないと判断して土地残余法の適用は断念した。したがって市場の実態を反映した比準価格を 採用し、代表標準地との均衡にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [153.8] [104.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①人口は茨城県を上回る減少率を示し１０万 人を割り込む②利便性良好な住宅地は堅調な 地価推移を維持③郊外住宅地は選好性に劣り 地価は弱含み。 近隣はやや既成化された住宅団地で街路性に 劣り、需要は下館駅周辺や区域指定内に流出 する傾向が高く、近隣地価は依然として下落 を示している。 道路方位の優位性は認められるが、個別的要 因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％