別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 那珂 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂 -12 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　実   TEL.

鑑定評価額 4,860,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂市額田南郷字新宿２９番 ②地積 　(㎡) 415   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 北6.5m県道 水道 額田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   530 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区域指定あり 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 額田駅　北東方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いを中心とした農家住宅地域で今後も住環境に大きな変化はないものと予測される。宅地需要は少なく地 価は微減傾向を続けるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那珂市内の市街化調整区域に存する農家住宅地域（隣接する常陸大宮市の一部を含む）と判定した。需 要者は、標準地周辺に住む地縁者等、那珂市居住の第一次取得者が中心であり、外部からの新規の需要者はほとんど見 られない。市場は、概ね地縁者等に限定されるため、地価は依然ゆるやかな下落傾向にある。需要の中心は、土地は５ ００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は県道沿いを中心とした農家住宅地域で貸家に対する需要がなく賃貸市場が発達していないため収益価格は試 算できなかった。標準地周辺は、地元関係者に概ね市場が限定される地域で自用の需要が中心なため、代表標準地との 検討を踏まえ、類似の集落地の事例より求めた実証的で説得力のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那珂 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 88.0] [100.0] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地から離れた市街化調整区域内の集落地 域にあっては外部からの宅地需要はほとんど なく人口減少も手伝って地価下落が続いてい る。 県道沿いを中心とする農家住宅、一般住宅が 混在する集落地域で区域指定があるが宅地需 要は少なく地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％