別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 那珂 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂 -11 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　番匠　正樹   TEL.

鑑定評価額 8,660,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂市鴻巣字油免１３０７番１ ②地積 　(㎡) 841   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 住宅、店舗が混在す る県道沿いの既成住 宅地域 西7.7m県道、南側道 水道、下水 常陸鴻巣 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．７ｍ　県道 交通 施設 常陸鴻巣駅　南方 300m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いを中心とする農家住宅地域で、標準的使用、居住環境は現状を維持しつつ推移するものと予測する。地 価水準は緩やかな下落傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那珂市のほか隣接市町村の農家住宅地域に及ぶ。元来需要は希薄で、需要者は当該地域出身者等の地縁者 に限定され、圏外からの流入は少ない。公法上の規制もあり、供給は空家・未利用地等の潜在的供給が散見される程度 で、市場は弱含みで推移する。取引の中心となる価格帯は標準地規模の土地では７５０～９００万円程度、新築住宅付 で２千万円台の前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は県道沿いを中心する農家住宅地域である。同一需給圏内においては、自己利用を前提とした不動産取引が中 心であり、賃貸市場は熟成しておらず収益物件としての不動産取引は極めて少ない。よって、収益価格の試算は非現実 的との判断から行っていない。一方、自己利用を目的とした複数の取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力が高い 。以上より、比準価格を採用のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の微減傾向、高齢化率は上昇傾向が続く 。市街化調整区域内の集落地域において顕著 で、地価水準は下落傾向で推移する。 特段の変動は無い。既存の農家住宅地域で、 建替え等も散見されるが土地利用状況等に特 段の変化はみられず、需要者は地縁者等に限 定される。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％