別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 那珂 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂 -10 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　実   TEL.

鑑定評価額 3,550,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂市東木倉字原地３２６番３ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が散在す る小学校に近い住宅 地域 北西4m市道 水道 後台 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 後台駅　西方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、一般住宅等が散在する市街化調整地域内の集落地域であり、今後とも住環境に大きな変化はないもの と予測する。生活利便性が劣るため地価は弱含みであり、今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那珂市および隣接するひたちなか市の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心はこの圏域に居 住する地縁者等に限定される傾向にあり、外部からの転入は見受けられない。従来から宅地の需要供給とも少なく、世 帯分離等で土地取引が散見される程度である。土地は４００万円程度、新築戸建で１９００万円程度が需要の中心であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅等が散在する市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試 算できなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、類似の集落地の事例より求めた実証的で説得力のある比 準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那珂 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 71.4] [100.0] 100 14,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地から離れた市街化調整区域内の集落地 域にあっては外部からの宅地需要はほとんど なく人口減少も手伝って地価下落が続いてい る。 小学校、女子短大等が近いが市街地から離れ た利便性に劣る住宅地域で、宅地需要は低迷 しており地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％