別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 守谷 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 9-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.

鑑定評価額 1,150,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市緑２丁目２７番１外 ②地積 　(㎡) 28,641   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 不整形 1:1.2 倉庫 ＲＣ4 中小規模物流センタ ー等が多い工業地域 南16m県道、西側道 水道、ガス、下水 守谷 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   300 ｍ、南 1,000 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 中規模物流施設の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 守谷駅西方 3.6km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 常磐道及び幹線道路からのアクセスに優り、地域は工業団地として熟成しており現状のまま推移し、地価は隣接 県の工業団地地価上昇の影響を受け、上昇傾向が顕著である。 (3)最有効使用の判定 中規模物流施設の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね茨城県内の大規模工業地である。需要者は圏内及び圏外の生産事業者・物流関連事業者等が中心とな る。景気回復傾向は続いているため企業の設備投資は回復基調にあり、物流施設関連の取引は増えてきているもののま だ全体的には工業地の取引件数は非常に少ない。そのうえ、自治体の税制優遇処置や画地規模等により価格はまちまち であるため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件においては、大型の工場が建ち並ぶ大規模工業団地内の工業地である。周辺地域における賃料水準の把握が困難な 為収益還元法の適用は出来なかった。又、周辺地域における取引事例から比準価格を求めており、同価格は周辺工業地 域において取引された事例から得られた価格であり説得力を有する。よって、同価格を標準とし、代表標準地との検討 を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [ 48.6] [102.0] 100 43,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は増加傾向が続いており、都市計画道路 等は事業進行中。市内で製造工業地の新規供 給はみられない。 隣接県工業地の地価上昇の影響を強く受け、 地価は上昇傾向を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.6 ％  ％