鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

守谷 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	守谷ＳＫ公５ -19	守谷市		更地	（　）	長方形	西16m市道、東6m、二方路		１住居高度3種最高20m (70,200)
b	守谷ＳＫ調４ -66	守谷市		更地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
c	つくみＧＹ公４ -6	つくばみらい市		更地	（　）	長方形	南東9m市道、北東9m、北西6m、三方路		近商地区計画等景観形成重点地区 (100,300)
d	つくば（Ｒ５公示） -524	つくば市		建付地	（　）	長方形	東30m県道、東9m、二方路		商業地区計画等 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,585	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	166,971	100 [ 79.7]	209,499	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	214,000
b	(　 ) 214,872	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	231,486	100 [ 103.5]	223,658		228,000
c	(　 ) 181,500	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	183,245	100 [ 80.2]	228,485		233,000
d	(　 ) 215,590	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	218,578	100 [ 104.0]	210,171		214,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 222,000 円／㎡]

守谷 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,866,182	8,374,179	34,492,003	25,800,100	8,691,903	（　0.9490） 8,248,616	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	161,737,569 円　　　　（　 182,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守谷 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	ＲＣ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	890 ㎡	52.4 m x 17.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２・３階：事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	88.0	440.00	3,133	1,378,520	3.0	4,135,560
							1.0	1,378,520
2～ 3	事務所	500.00	93.0	465.00	2,440	1,134,600	3.0	3,403,800
							1.0	1,134,600
～

～

～

計		1,500.00	91.3	1,370.00		3,647,720		10,943,160
								3,647,720

⑨年額支払賃料	3,647,720 円　×　12ヶ月　＝　 43,772,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,370.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,772,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,188,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,584,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,943,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 103,960 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,647,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,178,214 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,866,182 円　　　　（　 48,164 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	守谷（９２２８）商　　　　-3	3,124 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,254	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,230 円/㎡　月額支払賃料（　 3,133 円/㎡）　基準階 1 F B
b	守谷（９２２８）商　　　　-4	2,882 ( 2,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,202
c	守谷（９２２８）商　　　　-7	2,999 ( 2,912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,225

守谷 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,101,000 円	367,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,313,179 円	43,772,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,482,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,743,400 円	367,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	367,000 円	367,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	367,000 円	367,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,374,179 円　（　　　　　　 9,409 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	367,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,800,100 円（　　　　　 28,989 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,866,182 円
②総費用	8,374,179 円
③純収益　①－②	34,492,003 円
④建物等に帰属する純収益	25,800,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,691,903 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,248,616 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,268 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,737,569 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
守谷 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

守谷 5-5

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　齋藤　清人

TEL.

鑑定評価額

190,000,000 円

１㎡当たりの価格

214,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	守谷市中央４丁目２１番３外				②地積　(㎡)	890 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	3:1	店舗Ｓ3	金融機関等が見られる駅に近い商業地域	南西25m国道、背面道	水道、ガス、下水	守谷 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 52.4 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 890 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

守谷駅南西方

200m

法令

規制

商業
(80,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

守谷駅に近い国道沿いの商業地域で、稀少性が高く成約価格は上昇傾向にある。今後も需要過多の状況が継続し
ていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 227,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は守谷市を中心に県南西地域全般の商業地。需要者は県内外の事業法人ないし投資目的の不動産業者等が想
定される。守谷駅周辺の商業地エリアに関しては、背後人口の増加と共に、商業繁華性及び収益性が向上しており、商
業地需要は強含みで推移している。需要に対し供給が少ないため高値取引になるケースが多い。商業地の取引そのもの
が僅少であるほか、取引される規模・単価もまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は事務所ビル等が見られる国道沿いの商業地域である。収益価格については、想定要素を含むものの商業地と
しての投資採算性を的確に反映しており信頼性は高い。比準価格は、広範囲の地域からの比準となったが商業地として
の各要因に着目し、適正に試算が行われており信頼性が高い。以上、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映
し説得力に優る比準価格を重視しつつも、収益性に着目した収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　守谷 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 200,000 円／㎡

[106.5]
100

100
[100.0]

100
[101.9]

[102.0]
100

213,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

守谷市の人口は増加傾向、高齢化率は低い。
守谷駅近辺の商業地は稀少性が高く、背後人
口の増加等収益性が向上しており地価は強含
みで推移。

守谷駅西口近辺の商業地は、繁華性の高まり
から需要は強含みで推移している。供給が殆
ど無く稀少性が高く、地価は上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

守谷 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	守谷ＳＫ公４ -26	守谷市		更地	（　）	不整形	南東22m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
b	守谷ＳＫ公５ -35	守谷市		底地	（　）	不整形	北東25m国道、西2.7m、北1.8m、三方路		準住居高度3種最高20m (60,200)
c	守谷ＳＫ公５ -19	守谷市		更地	（　）	長方形	西16m市道、東6m、二方路		１住居高度3種最高20m (70,200)
d	つくみＧＹ公４ -6	つくばみらい市		更地	（　）	長方形	南東9m市道、北東9m、北西6m、三方路		近商地区計画等景観形成重点地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,500	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	205,071	100 [ 92.0]	222,903	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	227,000
b	(　 98,931) 197,862	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	210,595	100 [ 93.1]	226,203		231,000
c	(　 ) 161,585	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	166,971	100 [ 75.4]	221,447		226,000
d	(　 ) 181,500	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	183,245	100 [ 81.0]	226,228		231,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 227,000 円／㎡]

守谷 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,168,834	8,335,045	33,833,789	25,486,600	8,347,189	（　0.9483） 7,915,639	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	155,208,608 円　　　　（　 174,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守谷 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	ＲＣ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	890 ㎡	52.4 m x 17.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	85.0	425.00	3,365	1,430,125	3.0	4,290,375
							1.0	1,430,125
2～ 3	事務所	500.00	90.0	450.00	2,400	1,080,000	2.0	2,160,000
							1.0	1,080,000
～

～

～

計		1,500.00	88.3	1,325.00		3,590,125		8,610,375
								3,590,125

⑨年額支払賃料	3,590,125 円　×　12ヶ月　＝　 43,081,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,081,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,154,075 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,927,425 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,610,375 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 81,799 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,590,125 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,159,610 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,168,834 円　　　　（　 47,381 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	守谷（９２２８）商　　　　-4	2,882 ( 2,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [104.5]	100 [ 80.0]	3,554	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,469 円/㎡　月額支払賃料（　 3,365 円/㎡）　基準階 1 F B
b	守谷（９２２８）商　　　　-10	2,989 ( 2,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,383
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

守谷 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,083,000 円	361,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,292,445 円	43,081,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,555,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,682,200 円	361,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	361,000 円	361,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	361,000 円	361,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,335,045 円　（　　　　　　 9,365 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	361,000,000 円	設計監理料率　 236,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,486,600 円（　　　　　 28,637 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,168,834 円
②総費用	8,335,045 円
③純収益　①－②	33,833,789 円
④建物等に帰属する純収益	25,486,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,347,189 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,915,639 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,894 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 155,208,608 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,000 円／㎡）