別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 守谷 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -17 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 32,400,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市中央１丁目１２番３ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 守谷駅徒歩圏内の区 画整然とした分譲住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 守谷 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    25 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 守谷駅北西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は駅に近接した住宅地域で、供給不足に加え稀少性が高く、今後も強含みの状況が継続していくものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守谷市内の低層住宅地で、需要者は守谷市内に居住する一次取得者層及び買替層のほか、都内等へ通勤す る県外からの需要も見られ、昨今は県外の需要が増加傾向にある。市内全体が供給不足の中、守谷駅徒歩圏の稀少性は 相当に高く、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯としては、土地のみで３，０００～４，０００万円前後 、土地建物総額では４，５００～６，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は区画整然とした駅に近い住宅地域で、自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、守谷市内の取引事 例から住宅地としての各要因に着目し適正に試算がなされており、信頼性の程度が高い。収益還元法に関しては、画地 規模等から経済合理的な賃貸用建物を想定することは非現実的であるため適用は見送った。以上、代表標準地との検討 を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [101.0] 100 [ 55.7] [101.0] 100 182,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守谷市の人口は増加傾向、高齢化率は低い。 市内全体が供給不足にあり、守谷駅勢圏を中 心に生活利便性が良好なエリアの需要は特に 堅調に推移。 守谷駅徒歩圏の利便性が高い住宅地域で、稀 少性が相当高く、地価は強含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.2 ％  ％