別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 守谷 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -16 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市松並青葉１丁目７番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 守谷 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 標準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 守谷駅北方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模分譲住宅地域であり、良好な住環境を形成し発展的に推移する可能性が高い住宅地域である。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守谷市内のつくばエクスプレス守谷駅が利用可能な住宅地域である。需要者は主として圏内の買替層が中 心となり、圏外からの需要も見込まれる。守谷駅に近い地域は潜在的な需要が多く、価格は緩やかな上昇傾向で推移し ている。中心価格帯として土地は１６５㎡で総額２２００万円程度であり、新築戸建物件については５０００万円台が 主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する地域では、自用地を求める取引がその大半を占め、収益物件の取引は少ない。よって快適性や利便 性、安全性等が重視される傾向が強い。収益価格は、戸建分譲住宅地域のため求められなかった。よって、本件では主 たる需要者の視点に立ち、比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [101.0] 100 [ 80.2] [101.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守谷市の人口はこの数年間増加傾向にあると 同時に、高齢化率は県平均を下回っている。 都心方面へ通勤する若年層の増加が主因と思 われる。 価格動向に大きな影響を与えるような地域要 因の変化はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％