別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 守谷 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -14 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市本町字宿裏３８番１４ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅に共 同住宅が見られる住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 守谷 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 守谷駅　南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 守谷駅徒歩圏の低地帯に、民間業者による小規模開発分譲地と県営アパートの混在する住宅地域で、熟成度が高 いため、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を守谷駅を利用することが可能な市内の普通住宅地域と把握した。周辺市町や県外からの都心通勤者の需要 も見込めるが、市内居住の賃貸マンション・アパートからの住替え層が多い。守谷駅徒歩圏の利便性良好な住宅地域に あっては、稀少性が高く、底堅い需要が見込めるため、コロナ禍にあっても、高価格帯での取引が多く、地価は依然と して上昇傾向が継続している。中心となる価格帯は、土地総額で１千万円台、新築戸建で３千万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 守谷駅徒歩圏の低地帯に、小規模開発分譲地と県営アパートの混在する住宅地域で、十分なテナント需要を見込める地 域だが、アパート敷地としては画地規模が小さく、収益性の効率が悪いため、収益還元法は非適用とした。一方、取引 事例比較法の適用に際しては、比較的取引時点が新しく、特段の事情補正を必要としない４事例を採用した。よって本 件では、代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [101.0] 100 [111.6] [104.0] 100 97,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口増加。高齢化率低い。取引件数・建築着 工件数は横這い。守谷駅徒歩圏は供給量少な く、高価格帯で取引。その他の地域も全般的 に需要は底堅い。 守谷駅徒歩圏の低地帯に、民間業者による小 規模開発地と県営アパートの混在する住宅地 域で、熟成度が高く、地域要因に特段の変化 は見られない。 画地の規模、街路条件等は標準的であり、南 西街路であることにより日照が優る。個別的 要因の変動は特に見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％