別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 守谷 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -12 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市本町字中割３９１２番２ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等の多い住 宅団地背後の住宅地 域 西3.6m市道 水道、下水 南守谷 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ３．６ｍ市道 交通 施設 南守谷駅北東方 700m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に存し、地域要因に大きな変動はない。今後短期間で地価を上昇させるような要因変化も期待 しにくいが、地価水準から一定以上の需要が期待できる地域である。よって地価は横ばい傾向で推移する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守谷市を中心とし、つくばみらい市等、県南地域一帯に存する市街化調整区域内の住宅地域と判断した。 主たる需要者は、地縁的関係を有する若年層が中心であるが、外部からの流入も考えられる。同一需給圏内では、市街 化調整区域内の住宅地域に対する需要は多いとは言えないものの、駅への接近性等から一定の需要も存する。中心とな る価格帯であるが、土地が１００坪程度で９００万円程度、新築戸建が２０００万円台が上限であると思量する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を得た。収益還元法であるが、行政上の規制やアパートに対する需要があまり期待できない等実 現性が乏しく、適用を断念した。当該地域における市場参加者は、自己用住宅を取得するための需要者が主体であるこ とを考慮すると、快適性や利便性が投資判断において重視されると思量する。よって主たる需要者の視点に立ち実証的 な価格である比準価格を採用し、代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,100 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 64.8] [100.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年１０月１日現在、人口は５年間で４ ．８％増加しており、高齢化率は２４．１％ であった。県の高齢化率３０．６％と比べる と低い率である。 価格動向に大きな影響をもたらすような地域 要因の変化はみあたらない。需要者供給者共 に地縁的色彩が強いが、地域外からの需要も 若干みられる。 個別的要因に変動はない。地域における標準 的な画地と思われ、競争力も普通程度である と思量する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％