別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 守谷 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -10 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市薬師台７丁目８番１４ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新守谷 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街区の整然とした古くからの 住宅地域。 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 新守谷駅西方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しており、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。良好な住環境は維持さ れているが駅に遠く、地価水準は横ばいもしくはやや弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守谷市及びつくばみらい市のＴＸ線沿線及び常総線沿線の住宅地域。需要者は同一需給圏内の３０～４ ０歳代の居住者が中心であるが、周辺市や県外から都心への通勤者の需要も見込まれる。駅から遠く、市内においては 比較的人気薄だが、一定の品等を有していることから、需給動向は比較的安定的に推移している。需要の中心となる総 額の価格帯は、土地は１，２００～１，７００万円程度、新築戸建物件では３，０００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、間口がやや狭く十分な駐車スペースの確保が困難で、経済合理性に見合う賃貸経営を想定することが難 しいため、収益還元法を非適用とした。取引事例比較法は対象標準地の存する薬師台地区及び隣接する松前台地区の５ 事例を採用しており、規範性、信頼性が高いと認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を中心と して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [104.0] 100 [166.4] [104.0] 100 67,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守谷市は人口増加が続き、高齢化率も低い。 守谷駅徒歩圏を中心に生活利便性が良好なエ リアの需要は過熱感もみられる。 区画整理地であり一定の環境は有するが、駅 への接近性等に劣り、やや需要が弱く、好調 の守谷市の中でも上昇には至っていない。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％