別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 守谷 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -9 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 81,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市久保ケ丘２丁目１０番２ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） (50,80) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 南6m市道、背面道 水道、ガス、下水 新守谷 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 新守谷駅西方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。需要 が供給を上回り地価は上昇傾向で推移している。コロナ禍の影響は限定的である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守谷市内の低層住宅地で、需要者は守谷市内に居住する一次取得者層及び買替層が中心で、都内等へ通勤 する県外からの需要も見られる。守谷駅勢圏の供給が少なく、新守谷駅勢圏への波及効果も見られ、特に常総ふれあい 道路以東の住環境が良好な住宅地における需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯としては、土地のみ で１，５００～１，８００万円前後、土地建物総額では３，３００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は利便性が比較的良好な住宅地域で、アパート等も見られるが、自己使用目的での取引が中心である。比準価 格は、守谷市内の取引事例から各要因比較等を適正に行い試算がなされており、信頼性は高い。収益還元法に関しては 、投資採算性に見合う地域ではなく、経済合理的な賃貸用建物の想定が困難であるため適用を断念した。したがって、 代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [104.0] 100 [140.8] [106.1] 100 81,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守谷市の人口は増加傾向、高齢化率は低い。 守谷駅徒歩圏を中心に生活利便性が良好なエ リアの需要は堅調に推移している。 区画整然とした住宅地域で、利便性が比較的 良好なことから、安定的な需要が見込まれ、 地価はやや強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％