別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 守谷 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -6 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市みずき野１丁目８番４ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 南西7m市道 水道、ガス、下水 南守谷 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　７ ｍ市道 交通 施設 南守谷駅東方 800m 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 画地規模が小さい旧来からの住宅団地。格別な変動要因はなく今後も現状維持で推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守谷市内の住宅地域一円。需要者の中心は圏内に居住する３０～４０才代の一次取得者が中心であるが、 圏外からの転入者も散見される。圏内では住環境及び利便性が高い住宅地域の需要及び市況ともに概ね堅調であるが、 みずき野地域は相対的に需要はあまり強い市況にはない。土地は１２００万円程度、新築戸建物件は３０００万円前後 が需要の中心価格帯（総額）となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域であり賃貸市場が形成されておらず、また、各種条件等により、採算がとれる賃貸用建物の想定が困難で あることから、収益価格は試算できなかった。本件では採用した事例が対象標準地と類似性が認められるものであり、 試算された比準価格は市場の実態を反映した価格であると判断した。よって、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標 準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [104.0] 100 [160.7] [104.0] 100 69,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守谷市の人口は増加傾向で高齢化率は低い。 守谷駅徒歩圏で利便性が良好な地域の需要は 強い。郊外は地域により様々であるが概して 需要は弱含み。 旧来からの分譲住宅地域で画地規模が小さく 、市内住宅地域における相対的な競争力は高 くない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％