別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 守谷 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市百合ケ丘３丁目字土塔前２６６１番１９ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 区画整然とした中規 模分譲住宅地域 北西5.1m市道 水道、ガス、下水 守谷 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    75 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北，５． １ｍ市道 交通 施設 守谷駅　南西方 800m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 守谷駅に比較的近い区画整然とした分譲住宅地域であり、地域要因の格別の変動はないが、利便性が良好な住宅 地域に対する底堅い需要に支えられ、地価は堅調に推移しており、今後も同様の状況が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、つくばエクスプレス沿線の概ね守谷市及び周辺市に存する一般住宅地域一円と判定した。需要者は都 心方面に通勤する３０～４０歳代の住宅一次取得者層が中心で圏外からの転入も見受けられる。近隣地域は守谷駅徒歩 圏内に位置し、一定の利便性等を有することから市場において底堅い需要があり、地価も堅調に推移している。土地は １６５㎡程度で２０００～２２００万円程度、新築戸建物件は４０００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は区画整然とした住宅地であり、取引事例比較法による比準価格は実証的であり説得力を有する。一方、 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、画地規模も小さく経済合理性の観点から賃貸用建物の建築想定は現 実性に乏しいため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は居住の快適性と利便性等が重視される閑静な住宅地域であ ることから、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [101.0] 100 [ 83.4] [101.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の向上等により守谷市の人口は増加傾 向にあり、全体的に新規の宅地需要は強く、 特に守谷駅に近い住宅地域の地価は概ね堅調 に推移している。 つくばエクスプレス守谷駅徒歩圏内の分譲住 宅地域で利便性及び住環境等も概ね良好で市 場における需要は底堅く、地価も堅調に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％