別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 守谷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.

鑑定評価額 29,700,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市ひがし野１丁目６番１６ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 守谷 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 守谷駅北方 550m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 守谷駅徒歩圏に位置する利便性の高い住宅地域である。住環境も良好で、今後も同様の状況で推移するものと思 料する。一方、地価水準は周辺部と比較し高額帯であるため、実需要は限られてくるものと思われる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守谷市を中心として、つくばエクスプレス沿線等周辺市に位置する品等上位住宅地一帯と判断した。需要 者は地元出身者でも都心方面への通勤者および県外からの流入者が期待できるが、一定以上の経済力を有する層に限ら れる。同一需給圏内の中では立地条件にも優れる「ひがし野」のような区画整理地内の宅地需要は堅調である。需要の 中心となる価格帯は土地が１６５㎡程度で総額３０００万円前後、新築戸建が６０００万円を超し、上昇傾向が続く。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する地域では、自用地を求める取引がその大半を占め、収益物件の取引は少ない。よって、快適性や利 便性、安全性等が重視される傾向が強い。収益性は低く、地域的に利便性等が賃料に反映されにくい特性もあり、収益 価格は求められなかった。したがって、本件では主たる需要者の視点に立ち、比準価格を標準とするとともに、代表標 準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [101.0] 100 [ 59.9] [101.0] 100 177,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守谷市の人口はこの数年間増加傾向にあると 同時に、高齢化率は県平均を下回っている。 都心方面へ通勤する若年層の増加が主因と思 われる。 価格動向に大きな影響を与えるような地域要 因の変化はみられない。今後も同様の傾向が 続くと思われるが、地価水準が高いため需要 者は限られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.2 ％  ％