別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 守谷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市百合ケ丘２丁目字清水２７６５番１１外 ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 も見られる住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 守谷 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 守谷駅西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 守谷駅徒歩圏の既存住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。付近では徐々に熟成が進み、かつ 希少性も相俟って需要が集中している。今後地価は、相当程度強含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守谷市を中心とし、つくばみらい市や取手市に存する各駅に比較的近い住宅地である。主たる需要者で あるが、都心方面へ通勤し、高い経済力を有する若年層であると判断した。同一需給圏内において、守谷駅徒歩圏に位 置する既存住宅地域に対する需要は、物件の枯渇もあり非常に堅調に推移している。需要の中心となる価格帯であるが 土地が５０坪程度で１７５０万円以上、新築で３７５０万円前後と見込まれ、非常に堅調に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は守谷駅が徒歩圏であり、利便性が良好な住宅地域である。収益価格であるが画地規模が小さいため、経済合 理性に見合った賃貸経営が困難と判断し、その適用を断念した。比準価格は、同一需給圏内の住宅地域より、信頼性が 高い事例が収集できたため、精度が高いと判断できる。したがって、主たる市場参加者である自用地を求める層の視点 に立ち、客観的であって実証的な価格である比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年１０月１日現在、人口は５年間で４ ．８％増加しており、高齢化率は２４．１％ であった。県の高齢化率３０．６％と比べる と低い率である。 地域要因に特段の変化はない。住環境も良好 な状況を保持し、経済力を有する層に対し訴 求力を有しいる。利便性も高く、底堅く推移 している。 接面方位が北東側であるため、北側で街路に 接する画地と比較して若干競争力が優る。ま た個別的要因に特段変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％