鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

潮来 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	潮来（Ｒ５公示） -27	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m国道、北1.8m、二方路		準住居 (70,200)
b	鹿嶋（４調査） -111	鹿嶋市		建付地	（　）	長方形	北西10.2m国道、中間画地		１住居 (60,200)
c	神栖（Ｒ５公示） -44	神栖市		更地	（　）	ほぼ長方形	東40m国道、西4m、二方路		準住居 (60,200)
d	神栖（Ｒ５公示）Ｙ -8	神栖市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西40m国道、中間画地		準工 (60,200)
e	神栖（Ｒ５公示）Ｙ -33	神栖市		更地	（　）	ほぼ台形	東24m県道、北東8m、角地		｢調区｣区域指定 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,132	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	19,893	100 [ 89.5]	22,227	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	22,400
b	(　 ) 24,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,197	100 [ 108.7]	22,260		22,500
c	(　 ) 30,249	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,603	100 [ 130.0]	22,772		23,000
d	(　 ) 16,841	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	22,336	100 [ 100.3]	22,269		22,500
e	(　 ) 18,198	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	18,328	100 [ 82.8]	22,135		22,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,600 円／㎡]

潮来 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,113,788	1,238,626	5,875,162	5,441,220	433,942	（　0.9742） 422,746	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,289,137 円　　　　（　 14,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

潮来 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.00	Ｓ2	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	590 ㎡	35.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、各階フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	95.0	228.00	1,462	333,336	3.0	1,000,008
							1.0	333,336
2～ 2	事務所	240.00	95.0	228.00	1,243	283,404	3.0	850,212
							1.0	283,404
～

～

～

計		480.00	95.0	456.00		616,740		1,850,220
								616,740

⑨年額支払賃料	616,740 円　×　12ヶ月　＝　 7,400,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,400,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 592,070 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,808,810 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,850,220 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,022 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 616,740 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 287,956 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,113,788 円　　　　（　 12,057 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿嶋（賃貸）商　　　　-18	1,417 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [117.0]	100 [ 85.0]	1,532	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,527 円/㎡　月額支払賃料（　 1,462 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿嶋（賃貸）商　　　　-8	1,730 ( 1,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,521
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

潮来 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	232,200 円	77,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	222,026 円	7,400,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 541,800 円	77,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	77,400 円	77,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,400 円	77,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,238,626 円　（　　　　　　 2,099 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,400,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,441,220 円（　　　　　 9,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,113,788 円
②総費用	1,238,626 円
③純収益　①－②	5,875,162 円
④建物等に帰属する純収益	5,441,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	433,942 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	422,746 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 717 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,289,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
潮来 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

潮来 5-2

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　今泉　千恵

TEL.

鑑定評価額

12,800,000 円

１㎡当たりの価格

21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	潮来市辻字横田３９３番１外				②地積　(㎡)	590 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	2:1	店舗、住宅兼作業所Ｓ2	飲食店、小売店舗が多い国道沿いの商業地域	南東12m国道、背面道	水道、下水	潮来 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 0 ｍ、南 600 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

潮来駅　北東方

2.0km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、潮来市内のうち、旧道沿いを中心とする近隣型の商業地域一円。国道５１号沿いには飲食チェーン店等
圏外からの参入者も見られるが、本件地域では地元企業や個人事業者が主な需要者であり、自己業務用としての利用が
前提と推察する。背後人口の減少や商圏縮小の続く中、商業地の取引は低迷しており、需要の中心となる価格帯は見い
だしにくい状況であるが、住宅地水準と僅差ない状況であると推察され、規模にもよるが坪７～８万程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上２価格を得たので調整を行う。本件地域内の土地利用についてみると自己業務用や店舗併用住宅としての自己利用
が多く投資物件は少なく、上記の通り主たる需要は、業務用・居住用の自己使用が中心である。これら市場参加者の属
性と、自用が多く賃貸市場の成熟度が低いこと等を考慮すると、本件では、比準価格の説得力が高いと判断出来ること
から、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,600 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[119.9]

[101.0]
100

21,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

潮来市の人口は減少傾向で高齢化が進行して
いる。土地取引件数は横ばい～微減傾向で、
不動産市場は横ばい～下落基調が継続してい
る。

背後人口の減少により収益性・商況は緩やか
に低迷している。地価を牽引する特段のプラ
ス要因は見受けられない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

潮来 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	潮来（Ｒ５公示） -18	潮来市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東12m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	潮来（Ｒ５公示） -23	潮来市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	潮来（Ｒ５公示） -303	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m国道、中間画地		準住居 (60,200)
d	潮来（Ｒ５公示） -27	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m国道、北1.8m、二方路		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,330	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	21,962	100 [ 100.0]	21,962	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	22,200
b	(　 ) 20,210	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,210	100 [ 92.0]	21,967		22,200
c	(　 ) 18,149	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	19,964	100 [ 87.5]	22,816		23,000
d	(　 ) 20,132	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	19,893	100 [ 88.5]	22,478		22,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,500 円／㎡]

潮来 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,141,281	1,276,387	5,864,894	5,441,220	423,674	（　0.9742） 412,743	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,093,000 円　　　　（　 13,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

潮来 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.00	Ｓ2	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	590 ㎡	35.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗で、２階は事務所を想定

⑦有効率　 94.5 ％
の理由

共用部分を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	93.0	223.20	1,487	331,898	3.0	995,694
							0.0	0
2～ 2	事務所	240.00	96.0	230.40	1,360	313,344	3.0	940,032
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	94.5	453.60		645,242		1,935,726
								0

⑨年額支払賃料	645,242 円　×　12ヶ月　＝　 7,742,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 453.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,742,904 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 619,432 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,123,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,935,726 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,809 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,141,281 円　　　　（　 12,104 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿嶋（賃貸）商　　　　-21	1,309 ( 1,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,497	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,491 円/㎡　月額支払賃料（　 1,487 円/㎡）　基準階 1 F B
b	（５公）神栖賃貸　　　　-40	2,140 ( 2,051)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	1,495
c	（５公）神栖賃貸　　　　-48	1,120 ( 1,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,481

潮来 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	232,200 円	77,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	232,287 円	7,742,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 115,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 541,800 円	77,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	77,400 円	77,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,400 円	77,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,276,387 円　（　　　　　　 2,163 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,400,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,441,220 円（　　　　　 9,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,141,281 円
②総費用	1,276,387 円
③純収益　①－②	5,864,894 円
④建物等に帰属する純収益	5,441,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	423,674 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	412,743 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 700 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,093,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,700 円／㎡）