別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 潮来 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潮来 -12 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡   TEL.

鑑定評価額 4,400,000 円  １㎡当たりの価格 4,880 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潮来市大生字御鍵免１０１１番３外 ②地積 　(㎡) 902   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 住宅、店舗、事業所 等が見られる農家住 宅地域 南西10.6m県道、北西側道 水道、下水 延方 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西 1,700 ｍ、南 1,000 ｍ、北   900 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       880 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １０．６ｍ県道 交通 施設 延方駅北西方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域として、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。地縁関係者の需要が中心となるが、 人口減少等により需要自体が弱まっているため、地価は微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,880 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は潮来市を中心とする郊外の住宅地域である。需要者は地縁関係者が中心であり、外部からの転入はほとん ど見られない。生活利便性のやや劣る地域のため需要と供給のいずれも弱く、取引は少ない。取引が少なく、画地規模 も様々なため、中心となる総額の価格帯の把握は困難であるが、㎡単価は５，０００～７，０００円台程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、近隣地域にはアパート等の 収益物件はなく、賃貸市場は未成熟であるため、試算を行わなかった。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し、 自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,090 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [162.2] [100.0] 100 4,870  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,920 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均より人口減少率はやや大きく、高齢化 率もやや高い。建築着工戸数は持ち直してい る。価格の安定している地域も見られる。 北浦近くの農家集落地域であり、生活利便性 はやや劣るが、水田の広がる自然豊かな住環 境に特段変動はない。大生地区の人口及び世 帯数は減少傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +69.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％