別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 潮来 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潮来 -3 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　正人   TEL.

鑑定評価額 3,040,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.6 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潮来市川尾３６９３番３０ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の新興住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 潮来 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 潮来駅北東方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街区街路や区画が整然とした戸建住宅を中心とする住宅地域であり、今後も戸建住宅を中心に推移していくもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は潮来市を中心に周辺市の住宅地域。需要者は地元の３０代、４０代の第１次取得者が中心である。市場で 中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で３００～５００万円程度、新築戸建で２０００万円程度である。近隣地域 は街区街路や区画が整然とした高台の住宅地域で戸建住宅が多く見られる川尾団地であり、比較的安定した需要で推移 、コロナ禍で一時停滞した市場の回復傾向が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は街区街路や区画の整然とした住宅地域であるが、戸建住宅が多く見られる住宅団地であり、アパート等の収 益物件は見られず自己使用目的での取引が中心である。また、標準地は画地規模が小さく、駐車場を備えた経済合理的 な共同住宅の想定は困難である。よって、収益価格は試算せず、代表標準地価格等との検討を踏まえ、比準価格をもっ て鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　潮来 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [107.8] [104.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高台の住環境良好な住宅地で地価の下げ止ま りが見られるが、潮来市の人口は微減傾向に あり、総体的に地価は弱含みで推移している 。 近年地価は安定的に推移している街区街路や 区画が整然とした住宅地域であり、地価はほ ぼ横ばいで推移。 画地の形状、規模等は標準的であり、南東街 路であることにより日照がやや優る。なお、 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％