鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿嶋 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鹿嶋（４調査） -150	鹿嶋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		１住居 (70,200)
b	鹿嶋（４調査） -111	鹿嶋市		建付地	（　）	長方形	北西10.2m国道、中間画地		１住居 (60,200)
c	鹿嶋Ｒ５公示 -17	鹿嶋市		建付地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	鹿嶋（４調査） -127	鹿嶋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		商業鹿島神宮周辺地区 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,292	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	28,369	100 [ 104.7]	27,096	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,100
b	(　 ) 24,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,197	100 [ 91.1]	26,561		26,600
c	(　 ) 24,000	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,928	100 [ 89.4]	26,765		26,800
d	(　 ) 24,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,600	100 [ 92.2]	26,681		26,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,800 円／㎡]

鹿嶋 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,955,079	2,672,894	11,282,185	10,685,600	596,585	（　0.9490） 566,159	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	11,101,157 円　　　　（　 18,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿嶋 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	616 ㎡	12.0 m x 51.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＥＶ無し地上３階建・中廊下式で、品等は中位程度の店舗付事務所を想定

⑦有効率　 79.3 ％
の理由

共用廊下・階段等の共用部分を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	74.0	222.00	1,889	419,358	3.0	1,258,074
							1.0	419,358
2～ 2	事務所	300.00	82.0	246.00	1,640	403,440	3.0	1,210,320
							1.0	403,440
3～ 3	事務所	300.00	82.0	246.00	1,640	403,440	3.0	1,210,320
							1.0	403,440
～

～

計		900.00	79.3	714.00		1,226,238		3,678,714
								1,226,238

⑨年額支払賃料	1,226,238 円　×　12ヶ月　＝　 14,714,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 714.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,714,856 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,177,188 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,537,668 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,678,714 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,844 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,226,238 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 383,567 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,955,079 円　　　　（　 22,654 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿嶋（賃貸）商　　　　-21	1,309 ( 1,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,889	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,947 円/㎡　月額支払賃料（　 1,889 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿嶋（賃貸）商　　　　-13	2,016 ( 1,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,997
c	鹿嶋（賃貸）商　　　　-5	1,820 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,955

鹿嶋 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,000 円	152,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	588,594 円	14,714,856　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,170,400 円	152,000,000　×　　 55.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,672,894 円　（　　　　　　 4,339 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	152,000,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,685,600 円（　　　　　 17,347 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,955,079 円
②総費用	2,672,894 円
③純収益　①－②	11,282,185 円
④建物等に帰属する純収益	10,685,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	596,585 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	566,159 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 919 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,101,157 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
鹿嶋 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿嶋 5-1

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　石上　康夫

TEL.

鑑定評価額

15,700,000 円

１㎡当たりの価格

25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿嶋市宮中１丁目２２１９番２外｢宮中１－９－３０｣				②地積　(㎡)	616 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:4	銀行ＲＣ2	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域	北12m市道	水道、下水	鹿島神宮 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 48.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

鹿島神宮駅　南方

730m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

鹿島神宮門前町の古くからの商業地域。由緒ある商店街であり今後も現状維持で推移していくものと予測する。
地価は国道沿いの大型商業施設には劣るが一定の集客力が見込めるため、若干弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鹿嶋市を中心に潮来市並びに神栖市等のほか鹿行地区の商業地域に及ぶ。需要者は、地元事業者・地元
資本が中心である。標準地の存する宮中地区の商店街は小規模店舗等の建ち並ぶ古くからの商業地域で、国道１２４号
線沿いの路線商業地域と比較すると規模・種類等で見劣りするが、周辺住民を中心に一定の集客力を有しているため地
価は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は規模にもよるが１坪当たり８～１０万円台と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は小売店舗、営業所等が建ち並ぶ古くからの商業地域である。従来から自己使用目的の取引が中心であり、賃
貸市場の熟成の程度は総じて低いと判断される。取引事例比較法による比準価格は鹿嶋市と神栖市の幹線道路沿いの事
例を採用して決定しており市場性を反映した実証的な価格と言える。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を関
連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鹿嶋 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     25,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国道１２４号線沿いの大型商業施設を中心と
した商業エリアに顧客が集中している。一方
、鹿島神宮駅周辺の旧商店街は集客力が弱体
化している。

小規模店舗の多い古い商店街で一定の集客力
は維持しているが、郊外型大型商業施設を中
心とした路線商業地域に顧客が流出している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

鹿嶋 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鹿嶋Ｒ５公示 -23	鹿嶋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	鹿嶋Ｒ５公示 -51	鹿嶋市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東11m県道、中間画地		｢調区｣区域指定 (60,200)
c	神栖（Ｒ５公示） -69	神栖市		更地	（　）	ほぼ台形	東25m県道、南8m、北6m、三方路		準工 (70,200)
d	神栖（Ｒ５公示） -44	神栖市		更地	（　）	ほぼ長方形	東40m国道、西4m、二方路		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,893	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	35,206	100 [ 118.8]	29,635	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,600
b	(　 ) 22,686	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	22,372	100 [ 84.2]	26,570		26,600
c	(　 ) 17,983	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.7]	21,403	100 [ 84.9]	25,210		25,200
d	(　 ) 30,249	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,603	100 [ 110.9]	26,693		26,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.5
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -14.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,600 円／㎡]

鹿嶋 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,083,245	2,877,000	11,206,245	10,615,300	590,945	（　0.9490） 560,807	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,996,216 円　　　　（　 17,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿嶋 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	616 ㎡	12.0 m x 51.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸店舗、２～３階：フロア貸事務所、敷地内平面式駐車場１２台分

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

共用部分を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	75.0	225.00	1,884	423,900	3.0	1,271,700
							1.0	423,900
2～ 3	事務所	300.00	80.0	240.00	1,695	406,800	3.0	1,220,400
							1.0	406,800
～

～

～

計		900.00	78.3	705.00		1,237,500		3,712,500
								1,237,500

⑨年額支払賃料	1,237,500 円　×　12ヶ月　＝　 14,850,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 705.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,850,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,188,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,662,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,712,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,155 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,237,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 387,090 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,083,245 円　　　　（　 22,862 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿嶋（賃貸）商　　　　-6	2,298 ( 2,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,089	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,942 円/㎡　月額支払賃料（　 1,884 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿嶋（賃貸）商　　　　-21	1,309 ( 1,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,870
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿嶋 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	604,000 円	151,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	594,000 円	14,850,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,268,400 円	151,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,877,000 円　（　　　　　　 4,670 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	151,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,615,300 円（　　　　　 17,233 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,083,245 円
②総費用	2,877,000 円
③純収益　①－②	11,206,245 円
④建物等に帰属する純収益	10,615,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	590,945 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	560,807 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 910 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,996,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,900 円／㎡）