別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿嶋 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿嶋 -7 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 4,050,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿嶋市大字荒井字前５４９番８ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在し農地も多い 住宅地域 西4.7m市道 水道 鹿島大野 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 鹿島大野駅南方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鹿島大野駅周辺に戸建住宅を主として事業所等も見られる住宅地域である。別荘地需要や移住者の需要も若干あ るものの、全般的には需要は弱く、将来的にも現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧大野村を中心とする鹿嶋市、及び鹿島臨海鉄道沿線の鉾田市南部の地価水準の低い住宅地域である。 需要者の中心は地縁的関係者が大半であり、同一需給圏外からの需要は比較的少ない。鉄道駅には近いものの、中心市 街地からは距離があり、需要は限定的であり、地価は弱含み傾向である。需要の中心価格帯は、土地は３００㎡程度で ３００～４００万円で、新築戸建住宅は供給が少なく、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域の県道背後の住宅地域に位置し、近隣地域周辺での住宅地は自己使用目的の取引が大半で あり、アパート等の賃貸用不動産も殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を見送った。よ って、本件では、代表標準地との均衡にも留意し、価格判定の指標となる取引事例を収集して試算し、市場性を反映し て実証的な比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,090 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 64.7] [100.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿嶋市の人口減少は県平均よりもやや大きく 、郊外部は市街地の高台地区に比べて需要は 弱く、需給関係は依然として弱含みで推移し ている。 駅に近い住宅地域であるが、日常の交通は自 家用車依存であり立地の優位性は弱く、需要 も地縁的関係者以外には乏しく、地価は弱含 みで推移。 規模・形状ともに地域において標準的な中間 画地であり、競争力は普通程度のまま個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％