別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鹿嶋 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿嶋 -3 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 3,440,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿嶋市大字佐田字久保山４７９番２外 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等に空地も 残る既成住宅地域 南東6m市道 水道、下水 鹿島神宮 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   220 ｍ、南   350 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鹿島神宮駅南東方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 畑や山林も見受けられる市街地内の住宅地域であり、徐々に宅地化が進みつつ、将来的にも現状のまま推移する と予測。造成地や区画整理地区に比べて品等は劣るが、高台地域の人気から地価は安定的に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿嶋市内の市街化区域内の住宅地域を中心として、一部隣接市にも及ぶが、需要者は市内の３０代の一次 取得者が中心である。震災以降、津波や液状化被害を敬遠して台地上の地域を選好する需要も見られ、一昨年３月に発 表された市内日本製鉄の令和６年度中の高炉休止も現時点では地価への影響は顕在化していない。需要の中心価格帯は 、土地は２００㎡弱で概ね３５０～４００万円程度で、新築戸建物件では２千万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は国道背後の既成住宅地域に位置し、周辺の住宅地域から代替性のある取引事例を収集し得た。一方、近隣 地域周辺ではアパートも散見され、一定の賃貸需要も見込めるものの、近隣地域は比較的小規模な戸建住宅が標準的で ある住宅地域で、標準地の画地規模ではアパ－ト等を建築する想定が困難であるため、本件では収益価格の試算は見送 り、代表標準地との均衡にも留意し、比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,300 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [162.6] [104.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿嶋市の人口減少は県平均よりもやや大きい 。土地取引件数は横ばいを保ち、コロナ禍の 影響も弱い。高台地区は選好性が強く、需給 関係は安定的。 市街地内の住宅地域で生活利便性は良好であ り、周辺の新規分譲地等と競合しつつも、台 地上の地勢等の優位性もあり需給関係は安定 的に推移。 規模・形状ともに標準的な中間画地であり、 接道方位は南東側で若干の優位性を有しつつ 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％