鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

ひたちなか 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなか０８２０６ -78	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ長方形	西15m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	ひたちなか０８１４２ -668	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	南東15.1m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	ひたちなか０３４３３ -51007	ひたちなか市		底地	（　）	ほぼ台形	西28m市道、東6m、二方路		２住居 (70,200)
d	ひたちなか０８１４２ -676	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,461	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	87,795	100 [ 146.7]	59,847	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,800
b	(　 ) 69,553	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,553	100 [ 122.0]	57,011		57,000
c	(　 45,366) 68,049	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	66,067	100 [ 112.9]	58,518		58,500
d	(　 ) 61,616	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	60,710	100 [ 107.1]	56,685		56,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +47.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,100 円／㎡]

ひたちなか 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,874,809	4,310,500	14,564,309	13,286,700	1,277,609	（　0.9490） 1,212,451	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	23,773,549 円　　　　（　 46,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ4	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	511 ㎡	19.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～４階は事務所を想定。自動車駐車場は６台を想定した。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

共用部分を有するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	80.0	200.00	2,360	472,000	6.0	2,832,000
							0.0	0
2～ 4	事務所	250.00	85.0	212.50	1,800	382,500	4.0	1,530,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	83.8	837.50		1,619,500		7,422,000
								0

⑨年額支払賃料	1,619,500 円　×　12ヶ月　＝　 19,434,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 837.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,434,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 989,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,804,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,422,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,509 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,874,809 円　　　　（　 36,937 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなか８６４５賃　　　　-1	1,986 ( 1,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	2,395	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,372 円/㎡　月額支払賃料（　 2,360 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなか５０８５賃　　　　-15	1,906 ( 1,896)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	2,348
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ひたちなか 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	945,000 円	189,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	989,700 円	19,794,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,767,100 円	189,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	189,000 円	189,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	189,000 円	189,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,310,500 円　（　　　　　　 8,435 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	189,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,286,700 円（　　　　　 26,001 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,874,809 円
②総費用	4,310,500 円
③純収益　①－②	14,564,309 円
④建物等に帰属する純収益	13,286,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,277,609 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,212,451 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,373 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,773,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
ひたちなか 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ひたちなか 5-2

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　高田　文明

TEL.

鑑定評価額

27,700,000 円

１㎡当たりの価格

54,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ひたちなか市笹野町３丁目２番１９｢笹野町３－２－５｣				②地積　(㎡)	511 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	事務所ＲＣ4	店舗、事務所、飲食店等が集まる路線商業地域	北33m市道	水道、下水	勝田 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 510 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３３ｍ市道

交通

施設

勝田駅東方

2.0km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

勝田地区のメインストリートである「昭和通り線」沿いに形成された商業地域である。一時期衰退傾向も認めら
れたが、業種の転換などによる一定の需要が見込まれ、地価はほぼ安定的な推移を示している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ひたちなか市勝田地区の幹線市道や県道沿いに形成された路線的な商業地域である。需要者は主に地元
事業者やチェーン店を展開する中央資本などが中心であり、郊外の大型ＳＣなどへの顧客流出は続いているものの、営
業形態が異なるため、一定の繁華性が維持されている。最近の沿道商業地域は業種の転換などによる需要が見られるが
、画地規模などの個別性によって取引価格も区々であり、中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は勝田地区の商業地域に存する４つの取引事例を採用して算定した価格である。市場性を十分に反映した試算
価格であり、調整に当たっては重視すべき価格と思料した。一方の収益価格は収益性を重視すべき商業地域であって収
益価格も尊重すべきであるが、但し当該地域の需要は自己使用目的が多く、適切な賃料水準が十分に形成されていると
は言い難い。従って、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、鑑定評価額を１㎡当り５４，２００円と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　ひたちなか 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     54,200 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

幹線道路沿いへの需要は堅調であり、郊外大
型店も活況を呈している。既存の商店街では
勝田駅周辺はに需要が見られるが総じて需要
は弱い。

昭和通り沿いに位置しており、最近は業種の
転換などによる需要も見られている。繁華性
は回復しつつあり、地価もほぼ横ばい状態で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

ひたちなか 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなか０５０８５ -589	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ整形	南33m市道、西14.8m、角地		商業 (100,400)
b	ひたちなか０８１４２ -668	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	南東15.1m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	ひたちなか０８１４２ -674	ひたちなか市		建付地	（　）	不整形	北西8m市道、中間画地		商業地区計画等 (80,400)
d	水戸０８８８５ -435	水戸市		建付地	（　）	ほぼ整形	北25m国道、中間画地		準住居高度3種最高25m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 32,289) 83,952	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	80,594	100 [ 140.5]	57,362	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,400
b	(　 ) 69,553	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,553	100 [ 122.0]	57,011		57,000
c	(　 ) 44,963	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	63,136	100 [ 111.6]	56,573		56,600
d	(　 ) 47,279	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,099	100 [ 104.8]	56,392		56,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,000 円／㎡]

ひたちなか 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成の商業地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,134,026	4,040,580	14,093,446	13,075,800	1,017,646	（　0.9490） 965,746	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	18,936,196 円　　　　（　 37,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	250.00	ＲＣ4	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	511 ㎡	19.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階事務所のフロア貸を想定した。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

供用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	80.0	200.00	2,225	445,000	6.0	2,670,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	85.0	212.50	1,780	378,250	4.0	1,513,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	250.00	85.0	212.50	1,775	377,188	4.0	1,508,752
							0.0	0
4～ 4	事務所	250.00	85.0	212.50	1,775	377,188	4.0	1,508,752
							0.0	0
～

計		1,000.00	83.8	837.50		1,577,626		7,200,504
								0

⑨年額支払賃料	1,577,626 円　×　12ヶ月　＝　 18,931,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 837.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,931,512 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,153,171 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,066,341 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,200,504 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,685 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,134,026 円　　　　（　 35,487 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなか５０８５賃　　　　-8	1,559 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,786 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ひたちなか５０８５賃　　　　-6	1,783 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	100 [115.0]	1,793
c	ひたちなか５０８５賃　　　　-7	2,736 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [138.0]	100 [115.0]	1,834

ひたちなか 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	930,000 円	186,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	768,780 円	19,219,512　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,739,100 円	186,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,040,580 円　（　　　　　　 7,907 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	186,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,075,800 円（　　　　　 25,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,134,026 円
②総費用	4,040,580 円
③純収益　①－②	14,093,446 円
④建物等に帰属する純収益	13,075,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,017,646 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	965,746 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,890 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,936,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,100 円／㎡）