別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 ひたちなか -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -28 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　塚本　修一   TEL.

鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市大字高場字庚塚１６０８番８９ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西6m市道 水道、下水 佐和 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       202 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、　６ ｍ市道 交通 施設 佐和駅南方 2.1km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅・アパート等の混在する住宅地で、変動要因もないことから、現状の住環境を維持していくと予測する 。地価水準に割安感があり一定の需要が見られることから、地価は安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はひたちなか市の住宅地域であり、特に旧勝田地区内住宅地との代替性が高い。需要者はひたちなか市内の 賃貸住宅住まいの一次取得者が中心であり、一部ひたちなか市内勤務の市外からの一次取得者も見られる。供給は処分 ・転出等による売却が中心であり量的には多くなく、需要と供給が均衡している。需要の中心価格帯は土地のみで７０ ０万円前後、新築の戸建住宅で２４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は自用目的中心の信頼性のある取引事例を多数収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格であ る。収益価格は、標準地の画地規模及び法令規制等から経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能であるため試算しなかっ た。よって収益性より居住快適性が重視される住宅地であり、自己使用目的の取引価格を指標として価格決定がされて いることから、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ひたちなか -13             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,100 円／㎡ [101.3] 100 100 [105.0] 100 [118.0] [104.0] 100 33,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染抑制と経済活動の両立が進み公共投資は 横ばいで、個人消費は持ち直しているが、住 宅投資、雇用・所得環境は未だ弱い状況が続 いている。 ＪＲ佐和駅圏内の住宅地域で割安感があり、 賃貸需要も見られて一定の需要があり、普通 住宅地として安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％