別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 ひたちなか -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -23 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範   TEL.

鑑定評価額 2,410,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年1月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市湊泉町５３１０番２ ｢湊泉町３－３３｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中心商店街に近接し た店舗も介在する住 宅地域 南東4.5m市道 水道、下水 那珂湊 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 那珂湊駅南東方 700m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、店舗等の混在する旧来からの住宅地であり、地域要因に大きな変動は見込まれない。引き続き地価は 下落すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ひたちなか市及び大洗町の市街化区域内の住宅地域であり、特に那珂湊地区の住宅地との代替性が強い 。主な需要者としては、那珂湊地区に地縁を有する賃貸住宅からの住み替えによる一次取得者が想定される。外部から の需要はほとんど期待できず、街路幅員が狭いこともあり、土地需要は低迷している。需要の中心価格帯は、土地総額 で３００万円程度、土地建物総額で２，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を中心に日用品店舗、事業所等が見られる混在住宅地域である。土地取引は自己使用目的での取 引が大半で、居住の快適性・利便性が重視される。共同住宅はほとんど見られず、対象標準地の面積が小さく経済合理 的な賃貸住宅経営は不可能と判断したため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討をふまえ、市 場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [142.2] [104.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那珂湊地区の人口は減少傾向、高齢化率も高 く推移している。資材価格の高騰による住宅 市場への影響が懸念される。 旧来からの住宅地であり、土地取得の動きが 鈍い状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％