別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 ひたちなか -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -19 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.

鑑定評価額 3,440,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市牛久保２丁目１２７１番 ｢牛久保２－１７－３｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のあ る区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 殿山 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 殿山駅南方 250m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 那珂湊地区の南東部、殿山駅を中心に形成された住宅地域である。台地上に位置して小規模住宅が建ち並び、空 地も介在している。需要は冷え込んでおり、当分の間は地価も僅かな下落率を示しつつ推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧那珂湊地区の那珂湊駅や殿山駅などの圏域に属する住宅地域である。需要者は旧那珂湊地区の賃貸住 宅などに居住する一次取得者が中心であり、旧勝田地区や他市町からの転入者はほぼ皆無である。震災後、高台に存す る当該地域の需要は高まったが、従来から人口減少は続いており、供給に比して需要は減少している。価格帯は土地が １５０～２００㎡程度で３００～５００万円、新築戸建物件が１，４００～１，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏である旧那珂湊地区の住宅地域の中から信頼性の高い４つの取引事例を採用して試算した価格で ある。補正率や修正率、要因格差率などは適切な数値と解され、地域の地価水準を適切に表しているものと思料される 。一方、収益価格は標準地自体が経済合理性に合致する賃貸経営を期待できない画地であるため、収益計算を行わなか った。市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との価格均衡も考慮、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [143.0] [104.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はほぼ横這いで推移。利便性の良好な地 域での需要は堅調で地価上昇も見られる。一 方条件の劣る地域でも底値感から下落率は縮 小傾向にある。 殿山駅徒歩圏にあり、高台にあって一時需要 が集中したが、古い住宅や小規模住宅が多く 、環境面は劣り、需要は沈静化、地価はやや 下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％