別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 ひたちなか -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -17 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.

鑑定評価額 5,870,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市大字足崎字北根６６８番１ ②地積 　(㎡) 489   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅が見られる が周囲に農地の多い 住宅地域 南西8m市道 水道 佐和 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   870 ｍ、南   480 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 佐和 3.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ひたちなか市の北部、畑地や平地林が多く一般住宅や農家住宅が散在する市街化調整区域内の農家住宅地域であ る。開発発展要因は認められず、今後も現在の環境を維持、地価は僅かな下落傾向を続けるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ひたちなか市の郊外、既存の住宅地域や集落地域である。主な需要者は郊外に居住の３０～４０代の一 次取得者であり、東海村や那珂市などから転入者も見られる。交通接近性、利便性の劣る地域であるため、需要は冷え 込んでおり、取引も少ないため地域である主な価格帯の把握は難しいが、土地が５００㎡程度で５００～７００万円、 新築の戸建物件は１，５００～２，０００万円の範囲がほぼ中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域、ひたちなか市郊外の集落地域や那珂湊地区の市街化調整区域の集落地域など、 地価水準の近似した４つの取引事例を参考として試算した価格である。一方、収益価格は賃貸市場が形成されていない ことや収益計算になじまない地域であることなどを考慮し、その試算は行わなかった。市場性を反映した比準価格を尊 重し、当該標準地の鑑定評価額を１㎡当り１２，０００円と決定する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はほぼ横這いで推移。利便性の良好な地 域での需要は堅調で地価上昇も見られる。一 方条件の劣る地域でも底値感から下落率は縮 小傾向にある。 市街化調整区域内の集落地域であり、特段の 要因は見受けられない。需要は限定的であり 、地価はやや下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％