鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくば 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ５公示） -543	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、北東6m、北西6m、三方路		１中専高度地区1種地区計画等 (70,200)
b	つくば（Ｒ５公示） -301	つくば市		更地	（　）	長方形	南30m国道、中間画地		近商 (80,200)
c	つくば（Ｒ５公示） -115	つくば市		更地	（　）	ほぼ長方形	西30m県道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
d	つくば（Ｒ５公示） -80	つくば市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m県道、中間画地		近商地区計画等 (80,200)
e	つくば（Ｒ５公示） -348	つくば市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西25m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,696	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	79,081	100 [ 129.8]	60,925	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	62,100
b	(　 ) 79,504	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	80,776	100 [ 133.7]	60,416		61,600
c	(　 ) 36,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	51,571	100 [ 84.0]	61,394		62,600
d	(　 ) 60,480	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,480	100 [ 100.3]	60,299		61,500
e	(　 ) 33,782	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,782	100 [ 56.9]	59,371		60,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -43.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,600 円／㎡]

つくば 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成路線商業地に存するため、適用可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,783,681	2,165,680	7,618,001	5,244,380	2,373,621	（　0.9742） 2,312,382	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	45,340,824 円　　　　（　 45,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	992 ㎡	26.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用との関連から、平家建店舗と判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建て一括貸しを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,197	878,800	3.0	2,636,400
							1.0	878,800
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		878,800		2,636,400
								878,800

⑨年額支払賃料	878,800 円　×　12ヶ月　＝　 10,545,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,545,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,054,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,491,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,636,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,728 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 878,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 268,913 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,783,681 円　　　　（　 9,863 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-148	3,125 ( 3,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [165.0]	100 [ 85.0]	2,422	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,265 円/㎡　月額支払賃料（　 2,197 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-149	3,117 ( 3,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,295
c	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-151	2,960 ( 2,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	2,077

つくば 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	373,000 円	74,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	527,280 円	10,545,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 422,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 693,700 円	74,600,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	74,600 円	74,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,600 円	74,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,165,680 円　（　　　　　　 2,183 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,600,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,244,380 円（　　　　　 5,287 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,783,681 円
②総費用	2,165,680 円
③純収益　①－②	7,618,001 円
④建物等に帰属する純収益	5,244,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,373,621 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,312,382 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,331 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,340,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
つくば 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくば 5-5

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　今泉　千恵

TEL.

鑑定評価額

56,700,000 円

１㎡当たりの価格

57,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくば市筑穂２丁目１番５外				②地積　(㎡)	992 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ1	中規模の店舗、ホテル等が建ち並ぶ路線商業地域	北西25m国道、背面道	水道、ガス、下水	研究学園 6.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 250 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 990 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

研究学園駅　北方

6.6km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿い商業地域で熟成度が高く、引き続き現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、つくば市及び隣接市町村の各幹線道路沿いに形成される路線商業地域一帯である。主たる需要者には、
北関東を中心に店舗展開を行う小売・流通系企業や各飲食チェーン店、地元資本の事業者等が想定され、近隣地域周辺
には、まとまった背後人口及び商圏が形成されていることから一定の出店需要が見込めるエリアである。但し需要の中
心となる価格帯は、取引の態様や規模・業種及び建物用途等によりまちまちであり価格帯としては見出しにくい状況。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上２試算価格を得たので調整を行う。比準価格は、つくば市所在の路線商業地域の取引事例を中心に検討を加え、代
替競争関係に留意のうえ慎重に調整を行い試算し得た。収益価格は、建物想定や賃料設定等、対象地の個別性をふまえ
適切に試算している。本件では両価格の規範性を認め、かつ取引当事者の属性も勘案し、比準価格と収益価格を相互に
関連づけ、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　土浦 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,900 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[105.4]

[102.0]
100

56,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

つくば市の人口・土地取引件数は共に増加傾
向。ＴＸ沿線は安定的好調で優位性が高い。
一方地価水準の低位な郊外部は需要は弱含み
継続している。

幹線道路沿い商業地域として熟成している。
近年は背後人口が充実しつつあるＴＸ沿線商
業地域と競合し若干の弱含み。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -7.0
交通・接近　　　 +19.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

つくば 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ５公示） -732	つくば市		更地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		２中専地区計画等宿西地区 (60,200)
b	つくば（Ｒ５公示） -522	つくば市		底地	（　）	ほぼ整形	南西27m県道、北西6m、二方路		２住居地区計画等 (60,200)
c	つくば（Ｒ５公示） -313	つくば市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南13m市道、北6m、二方路		１住居 (70,200)
d	つくば（Ｒ５公示） -566	つくば市		更地	（　）	ほぼ正方形	北16m市道、東6m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,786	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	74,046	100 [ 125.0]	59,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	60,400
b	(　 37,607) 62,678	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	62,802	100 [ 105.9]	59,303		60,500
c	(　 ) 70,424	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	68,499	100 [ 116.2]	58,949		60,100
d	(　 ) 66,408	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	65,763	100 [ 111.6]	58,927		60,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +33.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,300 円／㎡]

つくば 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,429,595	2,145,960	7,283,635	4,878,820	2,404,815	（　0.9742） 2,342,771	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	45,936,686 円　　　　（　 46,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	992 ㎡	26.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

品等中程度の一棟貸し平家建店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,130	852,000	3.0	2,556,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		852,000		2,556,000
								0

⑨年額支払賃料	852,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,224,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,224,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 817,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,406,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,556,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,515 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,429,595 円　　　　（　 9,506 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-139	2,306 ( 2,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,155	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,135 円/㎡　月額支払賃料（　 2,130 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-150	1,975 ( 1,866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,105
c	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-134	2,592 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	2,146

つくば 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	277,600 円	69,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	408,960 円	10,224,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 675,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 645,400 円	69,400,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	69,400 円	69,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,400 円	69,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,145,960 円　（　　　　　　 2,163 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,878,820 円（　　　　　 4,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,429,595 円
②総費用	2,145,960 円
③純収益　①－②	7,283,635 円
④建物等に帰属する純収益	4,878,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,404,815 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,342,771 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,362 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,936,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,300 円／㎡）