鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくば 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ５公示） -524	つくば市		建付地	（　）	長方形	東30m県道、東9m、二方路		商業地区計画等 (90,400)
b	守谷ＳＫ公５ -35	守谷市		底地	（　）	不整形	北東25m国道、西2.7m、北1.8m、三方路		準住居高度3種最高20m (60,200)
c	守谷ＳＫ調４ -66	守谷市		更地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
d	守谷ＳＫ公４ -26	守谷市		更地	（　）	不整形	南東22m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
e	牛久ＳＴ調４ -48	牛久市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西12m市道、北12m、角地		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 215,590	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	218,578	100 [ 66.7]	327,703	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	347,000
b	(　 98,931) 197,862	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	210,595	100 [ 67.3]	312,920		332,000
c	(　 ) 214,872	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	231,486	100 [ 67.6]	342,435		363,000
d	(　 ) 130,500	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	205,071	100 [ 68.0]	301,575		320,000
e	(　 ) 208,398	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	208,816	100 [ 65.5]	318,803		338,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 340,000 円／㎡]

つくば 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	708,819,385	154,163,564	554,655,821	468,901,000	85,754,821	（　0.9490） 81,381,325	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	1,595,712,255 円　　　　（　 254,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	3,000.00	Ｓ8	24,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	6,280 ㎡	89.0 m x 64.0 m	前面道路：県道　 34.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況、需要動向等から１階店舗、２～８階事務所を想定

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

ＥＶ、廊下等の共用部を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,000.00	70.0	2,100.00	4,229	8,880,900	6.0	53,285,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	3,000.00	80.0	2,400.00	3,530	8,472,000	6.0	50,832,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	3,000.00	80.0	2,400.00	3,330	7,992,000	6.0	47,952,000
							0.0	0
～

～

計		24,000.00	78.8	18,900.00		65,304,900		391,829,400
								0

⑨年額支払賃料	65,304,900 円　×　12ヶ月　＝　 783,658,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 18,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	783,658,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 78,365,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	705,292,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	391,829,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,526,465 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	708,819,385 円　　　　（　 112,869 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-148	3,125 ( 3,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 91.0]	100 [ 85.0]	4,344	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,250 円/㎡　月額支払賃料（　 4,229 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-149	3,117 ( 3,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	4,185
c	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-156	2,359 ( 2,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	4,255

つくば 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	40,020,000 円	6,670,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	23,509,764 円	783,658,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,262,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 62,031,000 円	6,670,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	6,670,000 円	6,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,670,000 円	6,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 154,163,564 円　（　　　　　　 24,548 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,670,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 24,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	468,901,000 円（　　　　　 74,666 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	708,819,385 円
②総費用	154,163,564 円
③純収益　①－②	554,655,821 円
④建物等に帰属する純収益	468,901,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	85,754,821 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	81,381,325 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,959 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,595,712,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
つくば 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくば 5-3

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　説田　賢哉

TEL.

鑑定評価額

2,010,000,000 円

１㎡当たりの価格

320,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくば市竹園１丁目６番１				②地積　(㎡)	6,280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）駐車付置義務 (90,400)
	1.5:1	事務所兼店舗Ｓ19F2B	高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西34m県道、三方路	水道、ガス、下水	つくば 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 6,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県内有数の高収益ビルの敷地
、対象地は地域内の標準を上
回る利用状況にある。

街

路

３４ｍ県道

交通

施設

つくば駅南方

300m

法令

規制

商業

駐車付置義務
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

研究学園都市中心部のつくば駅に近い商業地であり、茨城県を代表する中心商業地としての熟成が今後も進むも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 347,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 253,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はつくば市の商業地域、つくばエクスプレス及びＪＲ常磐線駅前商業地である。三井ビルという市内におけ
る代表的な複合商業ビル敷地であり、需要者は県内事業者の他、全国の事業者に及ぶ。新型コロナの影響により飲食店
街はやや影響を受けているが、オフィス街への影響は比較的小さい。商業地域のエリアが狭く、希少性が高いため、
価格は上昇基調を継続。目的、規模が多様であること等から市場の中心価格帯の把握はやや困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

つくば市駅周辺部で希少性のある立地と建物の利用となっっている。標準地のような高層ビルの商業施設は元来少なく
、収益データの収集には一定の制約があるものの、採用した取引事例は個別の要因格差があるものの適正に補正されて
おり、一方還元利回り等の指標についても規範性を有すると考えられるため、比準価格と収益価格を相互に重視し、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　つくば 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 179,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[100.0]

100
[ 61.6]

[106.0]
100

322,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    303,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルスの経済や地価に与える影
響の程度は少なくなり、各種経済指数も徐々
に回復の兆しも認められる反面各種不安定要
素も存する。

研究学園都市中心部の高度商業地域で収益性
は高い。中心商業地に対する需要は高く、供
給も殆ど無く希少性が高い。マンション用地
の需要が高い。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

つくば 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ５公示）Ｙ -201	つくば市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、南西9m、北西9m、南東4m、四方路		１住居地区計画等 (70,200)
b	つくば（Ｒ５公示）Ｙ -213	つくば市		更地	（　）	長方形	東30m県道、西6m、二方路		商業地区計画等 (90,400)
c	つくば（Ｒ５公示）Ｙ -202	つくば市		更地	（　）	長方形	南16m市道、東6m、角地		２住居文教地区３種高度地区 (70,200)
d	つくば（Ｒ５公示） -524	つくば市		建付地	（　）	長方形	東30m県道、東9m、二方路		商業地区計画等 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,275	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	100,139	100 [ 32.1]	311,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	331,000
b	(　 ) 211,754	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	214,270	100 [ 65.7]	326,134		346,000
c	(　 ) 146,564	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	144,287	100 [ 44.3]	325,704		345,000
d	(　 ) 215,590	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	218,578	100 [ 66.7]	327,703		347,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -60.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -43.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -34.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 347,000 円／㎡]

つくば 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業市街地に存するため、適用可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	727,393,661	169,539,580	557,854,081	472,416,000	85,438,081	（　0.9490） 81,080,739	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	1,589,818,412 円　　　　（　 253,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	3,000.00	Ｓ8	24,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	6,280 ㎡	89.0 m x 64.0 m	前面道路：県道　 34.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用との関連から、１階店舗、２階～８階を事務所と判定した。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,000.00	70.0	2,100.00	4,268	8,962,800	3.0	26,888,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	3,000.00	80.0	2,400.00	3,550	8,520,000	3.0	25,560,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	3,000.00	80.0	2,400.00	3,350	8,040,000	3.0	24,120,000
							0.0	0
～

～

計		24,000.00	78.8	18,900.00		65,722,800		197,168,400
								0

⑨年額支払賃料	65,722,800 円　×　12ヶ月　＝　 788,673,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 18,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	788,673,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 63,093,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	725,579,712 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	197,168,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,813,949 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	727,393,661 円　　　　（　 115,827 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-140	3,429 ( 3,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,011	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,279 円/㎡　月額支払賃料（　 4,268 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-147	3,743 ( 3,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,288
c	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-138	3,125 ( 3,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	4,539

つくば 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	33,600,000 円	6,720,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	39,433,680 円	788,673,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,569,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 62,496,000 円	6,720,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	6,720,000 円	6,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,720,000 円	6,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 169,539,580 円　（　　　　　　 26,997 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,720,000,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 24,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	472,416,000 円（　　　　　 75,225 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	727,393,661 円
②総費用	169,539,580 円
③純収益　①－②	557,854,081 円
④建物等に帰属する純収益	472,416,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	85,438,081 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	81,080,739 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,911 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,589,818,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 253,000 円／㎡）