鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくば 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ５公示）Ｙ -201	つくば市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、南西9m、北西9m、南東4m、四方路		１住居地区計画等 (70,200)
b	つくば（Ｒ５公示） -301	つくば市		更地	（　）	長方形	南30m国道、中間画地		近商 (80,200)
c	つくみＧＹ調４ -48	つくばみらい市		建付地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		近商地区計画等景観形成重点地区 (100,300)
d	Ｒ５公示（土浦）再 -8	土浦市		建付地	（　）	不整形	南東14m市道、西4m、北6.5m、三方路		商業 (100,600)
e	牛久ＳＴ調４ -59	牛久市		建付地	（　）	ほぼ台形	北30m市道、東25m、角地		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,275	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	100,139	100 [ 114.5]	87,458	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	88,300
b	(　 ) 79,504	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	80,776	100 [ 94.3]	85,659		86,500
c	(　 ) 112,103	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	116,363	100 [ 130.3]	89,304		90,200
d	(　 ) 41,885	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 61.8]	67,233	100 [ 79.6]	84,464		85,300
e	(　 ) 118,587	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	112,940	100 [ 122.8]	91,971		92,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -38.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,100 円／㎡]

つくば 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため、不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,551,009	5,660,449	20,890,560	18,348,300	2,542,260	（　0.9490） 2,412,605	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	47,305,980 円　　　　（　 58,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	365.00	Ｓ4	1,460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等居住誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	813 ㎡	23.5 m x 34.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～４階：事務所（部分貸し）、敷地内平面式駐車場

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	365.00	82.0	299.30	2,362	706,947	5.0	3,534,735
							0.0	0
2～ 2	事務所	365.00	85.0	310.25	1,850	573,963	3.0	1,721,889
							0.0	0
3～ 3	事務所	365.00	85.0	310.25	1,800	558,450	3.0	1,675,350
							0.0	0
4～ 4	事務所	365.00	85.0	310.25	1,800	558,450	3.0	1,675,350
							0.0	0
～

計		1,460.00	84.3	1,230.05		2,397,810		8,607,324
								0

⑨年額支払賃料	2,397,810 円　×　12ヶ月　＝　 28,773,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,230.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,773,720 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,301,898 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,471,822 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,607,324 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,187 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,551,009 円　　　　（　 32,658 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-154	2,129 ( 2,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,335	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,372 円/㎡　月額支払賃料（　 2,362 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-143	2,235 ( 2,231)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,612
c	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-144	2,119 ( 2,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,153

つくば 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,044,000 円	261,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,150,949 円	28,773,720　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 516,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,427,300 円	261,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,660,449 円　（　　　　　　 6,962 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	261,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,460.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,348,300 円（　　　　　 22,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,551,009 円
②総費用	5,660,449 円
③純収益　①－②	20,890,560 円
④建物等に帰属する純収益	18,348,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,542,260 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,412,605 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,968 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,305,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
つくば 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくば 5-2

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　関　哲也

TEL.

鑑定評価額

68,000,000 円

１㎡当たりの価格

83,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくば市桜２丁目１４番４				②地積　(㎡)	813 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	専門学校ＲＣ4	中低層店舗を中心にアパートも見られる商業地域	南東16m市道、背面道	水道、ガス、下水	つくば 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 20 ｍ、南 150 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.5 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

つくば駅北方

3.8km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中低層店舗等が連坦する幹線道路沿いの商業地域として熟成しており、今後も現状にて推移していくものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はつくば市及び周辺市の路線商業地域。需要者は地元の事業者やチェーン店舗を展開する法人が主体である
。背後住宅地の熟成も進んでおり地域内の需要は堅調である。商業地は幹線道路沿いへの出店が増えている傾向にある
が、事業用借地での利用も多く、売買取引件数は少ない。総額については業種・業態により、取引される画地規模はま
ちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

テクノパーク内の路線商業地域である。比準価格は、市内及び隣接市の商業地の取引事例を選択し試算した価格で、市
場性を反映し、実証的で信頼性は高い。収益価格については、貸店舗等も見られるものの自用目的の店舗等が多い地域
であり、投資採算性に着目した取引は少なく元本と果実の関係はやや希薄な状況にある。したがって、比準価格を重視
し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　つくば 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 179,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[100.0]

100
[225.5]

[101.0]
100

83,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

つくば市の人口は増加傾向が継続、高齢化率
は県平均を下回っている。路線商業地の地価
はほぼ横ばい、既存商業地は下落傾向。

大学に近い路線商業地域として熟成しており
、周辺での住宅地開発や街路網の整備も進み
地価は安定的に推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　+105.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

つくば 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ５公示）Ｙ -201	つくば市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、南西9m、北西9m、南東4m、四方路		１住居地区計画等 (70,200)
b	つくば（Ｒ５公示）Ｙ -202	つくば市		更地	（　）	長方形	南16m市道、東6m、角地		２住居文教地区３種高度地区 (70,200)
c	つくば（Ｒ５公示） -301	つくば市		更地	（　）	長方形	南30m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	Ｒ５公示（土浦） -109	土浦市		更地	（　）	ほぼ整形	南西25m国道、北東4m、二方路		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,275	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	100,139	100 [ 114.5]	87,458	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	88,300
b	(　 ) 146,564	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	144,287	100 [ 164.8]	87,553		88,400
c	(　 ) 79,504	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	80,776	100 [ 93.1]	86,763		87,600
d	(　 ) 42,230	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.1]	47,396	100 [ 54.0]	87,770		88,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -51.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,000 円／㎡]

つくば 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,587,055	6,222,355	23,364,700	20,668,200	2,696,500	（　0.9490） 2,558,979	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	50,176,059 円　　　　（　 61,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	390.00	ＲＣ4	1,560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	813 ㎡	23.5 m x 34.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸、２～４階事務所部分貸を想定した。

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	390.00	85.0	331.50	2,151	713,057	5.0	3,565,285
							1.0	713,057
2～ 2	事務所	390.00	88.0	343.20	1,825	626,340	3.0	1,879,020
							1.0	626,340
3～ 3	事務所	390.00	88.0	343.20	1,715	588,588	3.0	1,765,764
							1.0	588,588
4～ 4	事務所	390.00	88.0	343.20	1,715	588,588	3.0	1,765,764
							1.0	588,588
～

計		1,560.00	87.3	1,361.10		2,516,573		8,975,833
								2,516,573

⑨年額支払賃料	2,516,573 円　×　12ヶ月　＝　 30,198,876 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,361.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,198,876 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,509,944 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,688,932 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,975,833 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,270 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,516,573 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 812,853 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,587,055 円　　　　（　 36,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-144	2,119 ( 2,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,110	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,221 円/㎡　月額支払賃料（　 2,151 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-139	2,306 ( 2,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,217
c	つくば（Ｒ５公示）商　　　　-151	2,960 ( 2,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [132.0]	100 [100.0]	2,336

つくば 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,176,000 円	294,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,207,955 円	30,198,876　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 516,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,734,200 円	294,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	294,000 円	294,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	294,000 円	294,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,222,355 円　（　　　　　　 7,654 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	294,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,560.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,668,200 円（　　　　　 25,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,587,055 円
②総費用	6,222,355 円
③純収益　①－②	23,364,700 円
④建物等に帰属する純収益	20,668,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,696,500 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,558,979 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,148 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,176,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,700 円／㎡）