別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 つくば 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.

鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市小野崎字千駄苅２９２番３外 ②地積 　(㎡) 2,187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 店舗 Ｓ1 飲食店や商業施設が 連たんする路線商業 地域 南東34m国道、北東側道 水道、下水 つくば 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   350 ｍ、南   450 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３４ｍ国道 交通 施設 つくば駅南西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域。商業地域としては熟成しており、現状維持で推移するものと予測す る。コロナ禍による消費への影響は大きく表れていないため地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圈は、つくば市を中心に土浦市等の隣接市の商業地域にも及ぶ。その中で幹線道路沿いの路線商業地域との代 替競争関係は特に強い。需要者は圏域の地元事業者と県内外で事業を展開する外食業者が中心。圏域の路線商業地域は 競争が激化しているが、近隣地域の存する国道沿いは通行車両が多く背後の住宅地域も熟成しており需要は底堅い。事 業用定期借地権による参入が主流なので、中心価格帯の把握は困難であるが単価としての地価水準は妥当である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は国道沿いの路線商業地域である。自己使用目的の取引が中心で、取引事例比較法による比準価格は、主とし て幹線道路沿いの路線商業地域の事例を採用して比準を行っており、市場性を反映して実証的な価格である。収益還元 法は市街化調整区域に指定されており賃貸建物の想定は現実的でないので適用しなかった。以上により、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 75.9] [103.0] 100 79,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくば駅と研究学園駅周辺は供給が限られて いるため需要は好調である。郊外の路線商業 地域は競争激化が続いているが需要は底堅い 。 市中心部に近い国道沿いの路線商業地域。ほ かの地域との競争が激化しているが集客力の ある飲食店等が多いので需要は安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　 +20.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％