別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月12日 提出
つくば -30 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば -30 茨城県 茨城第3 氏名  不動産鑑定士 今泉 千恵   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  1㎡当たりの価格 55,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
つくば市谷田部字陣場2361番12外
(島名・福田坪E52街区7)
②地積
 (㎡)
226  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
北西6m市道 水道、ガス、下水 みどりの

2.3km
(2)



①範囲 東    80 m、西   100 m、南   100 m、北   180 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    17.5 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北  6
m市道
交通

施設
みどりの駅 北東方

2.3km
法令

規制
1低専
(40,80)


⑤地域要因の将
 来予測
区画整然とした新興住宅地域であり、周辺地域を含め今後の開発進捗に伴い熟成してゆくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            55,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            29,600 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、TX沿線各駅を最寄り駅とする開発が進む新興住宅地域一帯で、つくば市のほか、つくばみらい市・守
谷市・取手市等周辺市町村や千葉県柏市等を含む広い圏域である。主たる需要者は市内居住・勤務者や首都圏へ通勤す
る子育て世代のエンドユーザーが中心で、県外からの流入も見られる。需要の中心となる価格帯は、土地は更地で1千
万円台半ば、新築戸建は建物グレードにもよるが昨今の建築費高騰の影響もあり2千万円台後半~3千万円台半ば。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
以上、2試算価格を得たが開差が生じたので調整を行う。最寄り駅周辺にはアパート等の収益物件も存し一定の賃貸市
場は形成されているものの、本件対象不動産にかかる主たる需要者は、居住用の自己使用不動産としての利用が大半で
あるので、より取引当事者の属性を反映した比準価格を採用して、賃貸市場の成熟度を反映して相対的に低位に試算さ
れた収益価格は採用せず、代表標準地との検討をふまえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 土浦 -9                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         50,800 円/㎡
[101.0]
100
100
[101.0]
100
[ 93.4]
[101.0]
100
54,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           53,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
つくば市の人口・土地取引件数は共に増加傾
向。TX沿線は安定的好調で優位性が高い。
一方地価水準の低位な郊外部は需要は弱含み
継続している。

住環境・利便性の良好な住宅地域として順調
に熟成している。開発が進みつつある新興住
宅地域であり、今後の動向も期待される。


個別的要因の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +4.0
交通・接近     +2.0
環境       -12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.3 %  %
3 試算価格算定内訳 つくば -30 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a つくば(R
5公示)
-302
つくば市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北東6m市道、
中間画地




1低専

(40,80)
b つくば(R
5公示)
-97
つくば市

建付


  
(           ) 
長方形 南9m市道、
西6m、角地




2住居
地区計画等
(70,200)
c つくば(R
5公示)
-125
つくば市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 東30m県道、
北9m、南西4m、
三方路



準工
地区計画等
(70,200)
d つくば(R
5公示)
-92
つくば市

更地


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1低専
地区計画等
(40,80)
e つくば(R
5公示)
-80
つくば市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地




近商
地区計画等
(80,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
57,223  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

58,016 
100
[ 105.0]

55,253 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

55,800 
b (            
55,011  
100
[ 100.0]
[ 102.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

52,113 
100
[  95.5]

54,569 

55,100 
c (            
62,065  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

60,257 
100
[ 110.3]

54,630 

55,200 
d (            
59,911  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

61,216 
100
[ 111.9]

54,706 

55,300 
e (            
60,480  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

60,480 
100
[ 110.3]

54,832 

55,400 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境      +1.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +3.0 環境     -10.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +15.0 交通・接近    0.0 環境      -6.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     +13.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +15.0 交通・接近    0.0 環境      -6.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      55,400 円/㎡]  



つくば -30 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,382,359 

408,074 

1,974,285 

1,629,980 

344,305 
( 0.9730
335,009 
  5.0 -  0.0 )
5.0%  
⑧収益価格        6,700,180 円    (      29,600 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
つくば -30 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 76.00 LS2 152.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専

40 %   80 %   80 %   226 ㎡     13.0 m x   17.5 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DKファミリータイプを想定、平均専有面積10~15坪程度 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
居宅
76.00 

100.0 

76.00 

1,361 

103,436 
1.0  103,436 
1.0  103,436 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


152.00 

100.0 

152.00 


206,872 
206,872 
206,872 
⑨年額支払賃料        206,872 円 × 12ヶ月 =        2,482,464 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      152.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,482,464 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         198,597 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,283,867 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           206,872 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =            1,903 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          206,872 円 ×    92.0 %  ×    0.5075 =           96,589 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,382,359 円    (         10,541 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a つくば(R5公
示)住

    -129
1,181  
  1,132
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 88.0]
100
[100.0]

1,413 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,420 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,361 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b つくば(R5公
示)住

    -124
1,389  
  1,389
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]

1,446 
c つくば(R5公
示)住

    -128
1,345  
  1,289
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]

1,401 
つくば -30 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 71,700 円           23,900,000 ×       0.3 %
②維持管理費 74,474 円             2,482,464 ×       3.0 %
③公租公課  土地                28,900 円     査定額
 建物               185,200 円           23,900,000 ×    50.0 % ×   15.50 /1000
④損害保険料        23,900 円           23,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,900 円           23,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    408,074 円 (               1,806 円/㎡)  (経費率    17.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 23,900,000 円                          設計監理料率
  154,000 円/㎡ ×      152.00 ㎡ × (100% +   2.00 %)
②元利逓増償還率 0.0682        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0563 ×  45 % + 0.0710 ×  40 % + 0.0963 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,629,980 円  
(              7,212 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,382,359 円      
②総費用 408,074 円      
③純収益 ①-② 1,974,285 円      
④建物等に帰属する純収益 1,629,980 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 344,305 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
335,009 円      

  (                          1,482 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                               6,700,180 円


(                        29,600 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
つくば -30 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば -30 茨城県 茨城第3 氏名  不動産鑑定士 石上 康夫   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  1㎡当たりの価格 55,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
つくば市谷田部字陣場2361番12外
(島名・福田坪E52街区7)
②地積
 (㎡)
226  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
北西6m市道 水道、ガス、下水 みどりの

2.3km
(2)



①範囲 東    80 m、西   100 m、南   100 m、北   180 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6m市
交通

施設
みどりの駅北東方

2.3km
法令

規制
1低専
(40,80)


⑤地域要因の将
 来予測
区画整然とした新興の住宅地域。周辺地域の整備充実とともに熟成化が進むものと予測する。地価は居住環境の
熟成化に伴い強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            55,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            30,200 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、TX線各駅を最寄りとする新興の住宅地域で、つくば市のほかつくばみらい市等の隣接市にも及ぶ。需
要者は、つくば市内に居住または勤務する30~40歳代の一次取得者層が中心で、都心へ通勤する県外からの転入も
見られる。居住環境の整備充実で市場性が向上し地価も上昇傾向にある。需要は、土地は230㎡程度で総額1,20
0万~1,300万円前後、新築戸建で総額2,000万円台後半~3,000万円台前半と把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は戸建住宅建築目的の取引が主流で、類似地域において信頼性のある取引事例が収集できた。アパート等も見
られるが、地主による建築が主でアパート建築目的での土地購入は見当たらず、収益性よりも快適性を重視した取引が
主流の地域である。従って比準価格を中心とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡の検討を踏まえ鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 土浦 -9                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         50,800 円/㎡
[101.0]
100
100
[101.0]
100
[ 93.4]
[101.0]
100
54,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           53,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
駅周辺の住宅地域は需要が堅調で地価は強含
みである。コロナ禍の影響は認められない。
郊外の住宅地域や農家住宅地域の地価は横這
い乃至下落。

区画整然とした新興の住宅地域。駅から少し
離れているが居住環境の整備充実と駅徒歩圏
の地価上昇の波及効果で地価は強含みである


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +4.0
交通・接近     +2.0
環境       -12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.1 %  %
3 試算価格算定内訳 つくば -30 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a つくば(R
5公示)
-361
つくば市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西6m市道、
北西6m、角地




「調区」 

(70,200)
b つくば(R
5公示)
-302
つくば市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北東6m市道、
中間画地




1低専

(40,80)
c つくば(R
5公示)
-92
つくば市

更地


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1低専
地区計画等
(40,80)
d つくば(R
5公示)
-913
つくば市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東5.2m市道
、北西4.8m、
角地



「調区」 

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
59,589  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

55,639 
100
[ 101.8]

54,655 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

55,200 
b (            
57,223  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

58,016 
100
[ 109.2]

53,128 

53,700 
c (            
59,911  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

61,216 
100
[ 111.9]

54,706 

55,300 
d (            
50,247  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

46,916 
100
[  83.8]

55,986 

56,500 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +12.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境      +5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     +13.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境      -5.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      55,300 円/㎡]  



つくば -30 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,364,906 

397,871 

1,967,035 

1,616,340 

350,695 
( 0.9730
341,226 
  5.0 -  0.0 )
5.0%  
⑧収益価格        6,824,520 円    (      30,200 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
つくば -30 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 80.00 LS2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専

40 %   80 %   80 %   226 ㎡     13.0 m x   17.5 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DK、平均専有面積40㎡×4戸を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
80.00 

100.0 

80.00 

1,312 

104,960 
1.0  104,960 
1.0  104,960 

 2 2
居宅
80.00 

100.0 

80.00 

1,312 

104,960 
1.0  104,960 
1.0  104,960 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


160.00 

100.0 

160.00 


209,920 
209,920 
209,920 
⑨年額支払賃料        209,920 円 × 12ヶ月 =        2,519,040 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,519,040 円  ×    10.0 %                          
+                    円  ×         % =         251,904 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,267,136 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           209,920 円 ×    90.0 %  ×    1.00 % =            1,889 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          209,920 円 ×    90.0 %  ×    0.5075 =           95,881 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,364,906 円    (         10,464 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a つくば(R5公
示)住

    -129
1,181  
  1,132
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 88.0]
100
[100.0]

1,342 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,369 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,312 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b つくば(R5公
示)住

    -124
1,389  
  1,389
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,389 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
つくば -30 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 71,100 円           23,700,000 ×       0.3 %
②維持管理費 75,571 円             2,519,040 ×       3.0 %
③公租公課  土地                20,200 円     査定額
 建物               183,600 円           23,700,000 ×    50.0 % ×   15.50 /1000
④損害保険料        23,700 円           23,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,700 円           23,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    397,871 円 (               1,760 円/㎡)  (経費率    16.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 23,700,000 円                          設計監理料率
  145,000 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × (100% +   2.00 %)
②元利逓増償還率 0.0682        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0563 ×  45 % + 0.0710 ×  40 % + 0.0963 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,616,340 円  
(              7,152 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,364,906 円      
②総費用 397,871 円      
③純収益 ①-② 1,967,035 円      
④建物等に帰属する純収益 1,616,340 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 350,695 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
341,226 円      

  (                          1,510 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                               6,824,520 円


(                        30,200 円/㎡)