鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくば -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ５公示） -336	つくば市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	つくば（Ｒ５公示）Ｙ -213	つくば市		更地	（　）	長方形	東30m県道、西6m、二方路		商業地区計画等 (90,400)
c	つくば（Ｒ５公示） -524	つくば市		建付地	（　）	長方形	東30m県道、東9m、二方路		商業地区計画等 (90,400)
d	守谷ＳＫ公５ -19	守谷市		更地	（　）	長方形	西16m市道、東6m、二方路		１住居高度3種最高20m (70,200)
e	守谷ＳＫ公５ -35	守谷市		底地	（　）	不整形	北東25m国道、西2.7m、北1.8m、三方路		準住居高度3種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 148,748	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	149,043	100 [ 65.1]	228,945	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	236,000
b	(　 ) 211,754	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	214,270	100 [ 94.2]	227,463		234,000
c	(　 ) 215,590	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	218,578	100 [ 96.4]	226,741		234,000
d	(　 ) 161,585	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	166,971	100 [ 70.4]	237,175		244,000
e	(　 98,931) 197,862	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	210,595	100 [ 86.8]	242,621		250,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

つくば -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		形状・規模・立地条件等の個別性からみて、最有効使用は分譲マンション用地であることから、投資採算性・収益性になじまないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

規模・形状・立地条件等を考慮しマンション適地と判定。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
8,141,398,874	6,945,753,013	12	485,000	22,413.68	285,000	26,288.72
⑧開発法による価格	1,195,645,861 円　　　　（　 218,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -29　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
5,475 ㎡	㎡		㎡		㎡	5,475.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
2,725.22 ㎡	26,288.72 ㎡	21,891.86 ㎡	4,396.86 ㎡	22,413.68 ㎡	ＲＣ・14F 1B ( 254 戸) 88㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 49.8 ％）	（ 480.2 ％）	（ 399.9 ％）	（ 80.3 ％）	（ 85.26 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	47.7 ｍ 115.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

485,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 485,000 円／㎡　　×　　 22,413.68 ㎡　　＝　　　　 10,870,634,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 10,870,634,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 285,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 293,550 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 293,550 円／㎡　　×　　　 26,288.72 ㎡　　＝　　　　 7,717,053,756 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 10,870,634,800 円　　×　　　　　 8 ％　　＝　　　　 869,650,784 円

支出合計　④+⑤+⑥

8,586,704,540 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	23 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	32 ヶ月	販売収入(3期目)	32 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	326,119,044 円	( 3 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 291,191,694 円
	販売総額(2期)	760,944,436 円	( 7 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 618,191,260 円
	販売総額(3期)	9,783,571,320 円	( 90 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 7,232,015,920 円
収入合計		－	－	－	－	8,141,398,874 円
支出	建築工事費(1期)	1,543,410,751 円	( 20 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 1,417,622,775 円
	建築工事費(2期)	2,315,116,127 円	( 30 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,916,684,642 円
	建築工事費(3期)	3,858,526,878 円	( 50 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 2,852,223,068 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	521,790,470 円	( 60 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 479,264,547 円
	販売管理費(2期)	347,860,314 円	( 40 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 279,957,981 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	6,945,753,013 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	8,141,398,874 円　　－　　　　　　 6,945,753,013 円　　＝　　　　　 1,195,645,861 円 218,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
つくば -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくば -29

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　石上　康夫

TEL.

鑑定評価額

1,260,000,000 円

１㎡当たりの価格

231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくば市竹園１丁目８番２				②地積　(㎡)	5,475 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:2.5	共同住宅ＲＣ15	共同住宅、店舗等が混在する住宅地域	南東16m市道、南西側道	水道、ガス、下水	つくば 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 240 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 48.0 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　 5,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

つくば駅　南方

600m

法令

規制

商業
(80,400)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

つくば駅徒歩圏のマンション・店舗並びに事務所等が建ち並ぶ商業地域。駅への接近性が良好なので環境は更に
熟成するものと予測する。地価はマンション需要が好調で供給も少ないので上昇傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 210,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＴＸ線沿線の駅徒歩圏の住宅地域で、つくば市のほか守谷市等の周辺市の圏域に及ぶ。需要の主流は首
都圏や茨城県・隣接県等でマンション分譲事業を行うデベロッパー等である。標準地はつくば駅徒歩圏に存する利便性
が高いマンション敷地で、商業ビル用地としての需要も見込める物件であり、このところ需要は好調で地価も強含みで
推移している。需要の中心となる価格帯は規模にもよるが、１坪当たり７０万円台後半と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の最有効使用は高層共同住宅地と判断され、本件では取引事例比較法と開発法を適用した。比準価格は主として
駅徒歩圏の商業地等価格牽連性のある取引事例を比較検討して求めた価格で実証的と言える。開発法による価格は、標
準地上にマンションを建築し分譲することを想定したもので開発業者による投資採算性を反映し説得力が高い。以上に
より、本件では両価格ともに精度は高いと判断し、２試算価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅周辺の住宅地域は需要が堅調で地価は強含
みである。コロナ禍の影響は認められない。
郊外の住宅地域や農家住宅地域の地価は横這
い乃至下落。

マンションやマンション用地の需要は好調で
、立地条件や規模等の希少性から高額物件購
入層の需要も見込め、地価は強含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

つくば -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ５公示） -29	つくば市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東12m、北西6m、三方路		１中専地区計画等高度地区 (70,200)
b	つくば（Ｒ５公示） -524	つくば市		建付地	（　）	長方形	東30m県道、東9m、二方路		商業地区計画等 (90,400)
c	つくば（Ｒ５公示） -508	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、南東9m、角地		２中専地区計画等高度地区 (70,200)
d	守谷ＳＫ調４ -66	守谷市		更地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 189,326	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	181,548	100 [ 78.7]	230,684	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	238,000
b	(　 ) 215,590	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	218,578	100 [ 96.4]	226,741		234,000
c	(　 ) 172,557	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	165,951	100 [ 71.0]	233,734		241,000
d	(　 ) 214,872	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	231,486	100 [ 97.6]	237,178		244,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

つくば -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		形状・規模・立地条件等の個別性からみて、最有効使用は分譲マンション用地であることから、投資採算性・収益性になじまないため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

規模・形状・立地条件等を考慮しマンション適地と判定

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
7,724,337,332	6,573,710,536	12	460,000	22,413.68	272,000	26,288.72
⑧開発法による価格	1,150,626,796 円　　　　（　 210,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -29　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
5,475 ㎡	㎡		㎡		㎡	5,475.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
2,725.22 ㎡	26,288.72 ㎡	21,891.86 ㎡	4,396.86 ㎡	22,413.68 ㎡	ＲＣ・14F 1B ( 254 戸) 88㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 49.8 ％）	（ 480.2 ％）	（ 399.9 ％）	（ 80.3 ％）	（ 85.26 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	47.7 ｍ 115.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

460,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 460,000 円／㎡　　×　　 22,413.68 ㎡　　＝　　　　 10,310,292,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 10,310,292,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 272,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 280,160 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 280,160 円／㎡　　×　　　 26,288.72 ㎡　　＝　　　　 7,365,047,795 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 10,310,292,800 円　　×　　　　　 8 ％　　＝　　　　 824,823,424 円

支出合計　④+⑤+⑥

8,189,871,219 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	32 ヶ月	販売収入(3期目)	32 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	309,308,784 円	( 3 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 278,780,007 円
	販売総額(2期)	721,720,496 円	( 7 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 586,325,731 円
	販売総額(3期)	9,279,263,520 円	( 90 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 6,859,231,594 円
収入合計		－	－	－	－	7,724,337,332 円
支出	建築工事費(1期)	1,473,009,559 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 1,365,774,463 円
	建築工事費(2期)	1,473,009,559 円	( 20 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,219,504,614 円
	建築工事費(3期)	4,419,028,677 円	( 60 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 3,266,545,998 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	494,894,054 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 458,865,767 円
	販売管理費(2期)	329,929,370 円	( 40 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 263,019,694 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	6,573,710,536 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	7,724,337,332 円　　－　　　　　　 6,573,710,536 円　　＝　　　　　 1,150,626,796 円 210,000 円／㎡