別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 つくば -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -28 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.

鑑定評価額 3,760,000 円  １㎡当たりの価格 9,330 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市神郡字上町９８番１ ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅、 一般住宅の混在する 住宅地域 西4.5m県道 水道、下水 つくば 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 2,600 ｍ、西 1,400 ｍ、南 4,100 ｍ、北 2,300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ県道 交通 施設 つくば駅北方 15.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 筑波地区郊外の古くからの住宅地域。地域に影響を及ぼす変動要因が見当たらず今後も現状維持で推移すると予 測する。需要は地縁血縁関係者が中心で低迷しているため、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,330 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、つくば市郊外に位置する調区内の住宅地域である。需要者の中心は圏域に地縁・血縁関係を有する３０ ～４０代の第一次取得者である。古くからの住宅地域で近隣関係が密接であることから、圏域外からの購入希望者が見 込めないため市場性は低く地価も下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は４００㎡程度で総額３５０～４ ５０万円前後、新築の戸建分譲は見当たらない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は従来から持家志向が強く、自己使用目的の取引が殆どで、類似地域において多数の取引事例が採用できた。 比準価格は地域格差補正等は妥当であり、地域の実勢を反映した価格と言える。収益還元法は、交通の便の悪い住宅地 域で賃貸市場が形成されていないため適用しなかった。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [153.8] [100.0] 100 9,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,380 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅周辺の住宅地域は需要が堅調で地価は強含 みである。コロナ禍の影響は認められない。 郊外の住宅地域や農家住宅地域の地価は横這 い乃至下落。 筑波山の麓周辺に位置する古くからの住宅地 域。最寄り駅と旧筑波町の中心部から離れて いるため外部需要は殆どない。地価は下落傾 向が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％