別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 つくば -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -26 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 2,860,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市国松字馬場８３番２ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、事業所が 混在する既成住宅地 域 南7m市道 水道、下水 つくば 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 つくば駅北方 16.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 筑波山麓の県道背後に戸建住宅や事業所等が建ち並び、農地も介在する旧市街地であり、当面は現状のまま推移 し、新型コロナの影響も依然として小さいものの、需要は乏しく、地価は微減傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくば市を中心に、隣接する土浦市北部、石岡市西部と筑西市・桜川市南部の集落地域等の地価水準の低 い住宅地域一帯に及ぶ。需要者の中心は地縁的関係を有する住宅用地取得者が大半で、新型コロナの影響はほぼ収束し ているものの、需要は限定的であり、地価は依然として弱含み傾向である。需要の中心価格帯は、土地は３００㎡程度 で３００～４００万円程度で、新築戸建住宅については供給が少なく、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は事業所や店舗も見られる郊外の旧市街地内の住宅地域の一角に位置しており、近隣地域周辺ではアパート 等の賃貸用不動産は少なく、賃貸需要も乏しく、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を見送った。よっ て本件では、代表標準地との検討を踏まえ、価格判定の指標となる取引事例を広域的に収集して試算した、市場性を反 映して実証的な比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [134.3] [100.0] 100 10,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくば市は人口増加中で、研究学園地区・Ｔ Ｘ沿線地区ではコロナ禍での住替需要もあり 地価動向は強含みの一方、旧市街地・集落部 では微減継続。 集落的性格も有する郊外の旧市街地の一角に あり、地域要因に特段の変動はない。地価は 底値圏に近いが需要も限定的で、やや弱含み 傾向が継続中。 中間画地であり競争力は普通程度のまま個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％