別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 つくば -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -21 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市竹園２丁目１３番１９ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 事務所兼住宅 Ｗ2 店舗や事務所、共同 住宅も見られる住宅 地域 南東6m市道、北東側道 水道、ガス、下水 つくば 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 つくば駅南東方 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区3種 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 店舗や事務所、賃貸マンション等も見られる中心市街地に近い住宅地域で、市内でも価格最上位地域の一角であ り、供給も少ない。新型コロナの影響は現時点でも小さく、今後も現状のまま熟成していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくば市内の研究学園都市部やＴＸ沿線の品等や利便性の優る住宅地域で、需要者の中心はつくば市内及 び隣接市の３０代～４０代の一次取得者であるが、マンションからの二次取得者や都心勤務者等、圏外からの需要も見 られ、コロナ禍による住替え需要もある。需要の中心価格帯は土地は約１５０～２００㎡程度で２５００～３５００万 円、新築の戸建物件はハウスメーカーによる高品等なものが主流で概ね６～７千万円と高額である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は用途混在の市街地に位置し、市内の価格上位の住宅地域から価格判定の指標となる取引事例を収集した。 一方、近隣地域周辺ではアパート等も多く、賃貸需要も見込めるものの、近隣地域は比較的小規模な戸建住宅を主とす る住宅地域で、標準地の画地規模ではアパ－ト等の建築を想定することが困難であり、本件では収益価格の試算は見送 り、代表標準地との均衡にも留意し、比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [108.5] 100 100 [101.0] 100 [ 71.0] [106.1] 100 189,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    180,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくば市は人口増加中で、研究学園地区・Ｔ Ｘ沿線地区ではコロナ禍での住替需要もあり 地価動向は強含みの一方、旧市街地・集落部 では微減継続。 利便性に優る中心市街地の住宅地域で、市内 でも価格最上位の住宅地域の一角として優位 性が強く、需給関係は強含みで推移している 。 南東側で接道する整形の角地として競争力は やや優る状態であり、個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％