別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 つくば -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -19 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.

鑑定評価額 5,330,000 円  １㎡当たりの価格 27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市高見原４丁目６番９外 ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 居住誘導区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 南東4m市道、北東側道 水道、ガス、下水 牛久 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 牛久駅　北西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 牛久駅勢圏の新興性に欠ける分譲住宅地域。特段の要因変動はないため、当面現環境を維持するものと予測。ひ たち野うしく駅周辺及びＴＸ沿線の新規分譲地等との競合により、需要は弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくば市及び隣接市の住宅地域一帯。需要者は市内若しくは隣接市在住の一次取得者等が中心であり、外 部転入は散見される程度である。ＴＸ各駅のみならず、ＪＲ常磐線牛久駅周辺の新規分譲地とも競合関係にある。つく ば市郊外部に位置し、周辺には農地も残る新興性に欠けた分譲住宅地域の需要は弱含みである。需要の中心となる価格 帯は、土地が６０坪程度で５５０万円程度、新築戸建は概ね２０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は牛久市との行政境付近に位置する新興性に欠ける分譲住宅地域。画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃 貸経営を想定することが困難なため、土地残余法は適用せず、取引事例比較法一手法のみの適用となった。試算の過程 を再吟味してみると、採用事例及び各種補修正はいずれも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。市場 参加者の意思決定過程、代表標準地とのバランスを考慮し、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [120.4] [107.1] 100 27,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口、生産年齢人口ともに増加傾向、高齢 化率は県平均を下回る。不動産取引件数は微 増圏内で推移、建築着工件数は県全体の１５ ％以上を占める。 周辺には農地や空地も介在する、やや利便性 が劣る新興性に欠ける分譲住宅地域。品等上 位の新規分譲地等との競合により、需要は弱 含みである。 道路方位について優れる。角地であり、土地 利用の増価が認められる。その他、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％